La location saisonnière ou location meublé de tourisme est la mise en location d’un logement à destination d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La durée de location ne doit pas excéder 90 jours consécutifs à un même client par année civile.
Si la location saisonnière est beaucoup moins encadrée que la location en bail d’habitation mais l’absence de cadre législatif très stricte ne signifie pas l’absence de toutes règles. Les propriétaires doivent malgré tout respecter certaines obligations.
Maître Franchitto, avocat en droit immobilier au barreau de Paris, vous explique à quelles conditions le contrat de location saisonnière est obligatoire et comment le rédiger pour protéger au mieux votre logement comme vos locataires.
Table des matières
Un contrat de location saisonnière, est-ce vraiment obligatoire ?
La courte durée de location implique des changements de locataires de manière très régulière et il peut donc être difficile de rédiger un contrat de bail pour chacun des locataires.
Cependant, l’article L324-2 du Code de tourisme précise que toute offre de location saisonnière doit faire l’objet d’un contrat écrit avec indication du prix et un état descriptif des lieux.
Le bail de location saisonnière est donc obligatoire.
La mise en ligne de votre logement sur une plateforme de réservation en ligne ne vous dispense pas de conclure un contrat avec vos locataires. Ainsi, si la plateforme ne prévoit pas la conclusion d’un contrat de location, il convient de l’indiquer dans votre annonce et, si vous acceptez la réservation, vous devez alors faire parvenir un contrat à votre futur locataire qui devra vous le retourner signé pour confirmer son séjour.
2. Quel type de contrat utiliser pour une location saisonnière ?
Pour une location saisonnière, vous devez obligatoirement conclure un contrat de location saisonnière qui doit impérativement être écrit.
Les autres types de baux plus classique (bail d’habitation nue, bail d’habitation meublé, bail mobilité) sont tout simplement à proscrire car ils sont d’une durée minimum de 9 mois et permettent au locataire d’y élire domicile.
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- entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033,
- entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034.
- Il doit obligatoirement contenir les informations concernant les contractants.
- Il doit également indiquer la durée ferme de la location.
- Le prix de la location doit également être indiqué dans le contrat de location.
- Un état descriptif du bien donné en location doit être indiqué au contrat de location.
- les informations concernant les contractants,
- les informations concernant le bail et un état descriptif de ce dernier,
- la durée ferme de la location,
- le prix de la location.
- l’adresse du logement,
- catégorie de classement éventuelle,
- superficie habitable,
- description de l’agencement intérieur et du mobilier,
- équipements et services mis à disposition,
- inventaire précis du mobilier mis à disposition.
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3. Quelles sont les obligations du propriétaire en location saisonnière ?
Le propriétaire souhaitant mettre en location saisonnière son bien doit s’assurer ce dernier respecte un certain nombre de critère :
Le logement doit être décent : surface minimale de 9m2, hauteur sous plafond, absence de risques manifestes, présence d’eau chaude, de chauffage …
Le logement meublé doit disposer des mobiliers et équipements nécessaires : lit, luminaire, ustensiles …
Le logement doit respecter les normes de sécurité concernant l’installation électrique/gaz ou encore les détecteurs de fumée.
La loi “Le Meur” de 2024 impose désormais aux propriétaires sollicitant une autorisation de changement d’usage de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), les diagnostics Plomb (CREP), amiante, electricité, gaz selon l’ancienneté du logement.
Tous les logements proposés à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé :
Les propriétaires doivent également s’assurer que les description de leur bien est conforme à la réalité.
Enfin, les propriétaires doivent respecter le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel est le bien. Il convient ici de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location des logements en meublés de tourisme.
Les principales obligations des propriétaires concernent leurs obligations administratives concernant l’activité de location saisonnière.
1. Déclaration de l’activité de loueur en Meublé de Tourisme
Le propriétaire qui débute une activité de loueur en meublé doit obligatoirement déclarer son activité dans les 15 jours après la première location au du centre de formalités des entreprises par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises.
Si vous ne faites pas cette déclaration, vous vous exposez à une amende et à un rattrapage sur la cotisation foncière des entreprises.
2. Déclaration de sa location saisonnière en Mairie
Vous devez impérativement déclarer en Mairie votre location saisonnière qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire.
Ce numéro d’enregistrement doit figurer sur toute publicité ou plateforme de location où votre bien est présent.
3. Obtention d’un changement d’usage pour les résidences secondaires dans certaines communes
Certaines communes soumettent la location saisonnière d’une résidence secondaire à une autorisation de changement d’usage de votre logement en meublé de tourisme.
Cette obligation de changement d’usage est en vigueur depuis plusieurs années à Paris et sa petite couronne mais également dans 10 autres communes de plus de 200.000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon).
La loi “Le Meur” du 19 novembre 2024 généralise cette contrainte sur l’ensemble des communes connaissant des tensions sur le marché du logement. Le Conseil municipal ou intercommunal doit délibérer doit prendre une décision en ce sens. Il convient donc de vérifier avec votre Mairie si vous devez obtenir un changement d’usage.
Les conditions de cette autorisation de changement d’usage sont fixées par la délibération du Conseil municipal qui l’instaure. Il peut notamment être imposé une obligation de compensation (achat et transformation d’un local commercial en logement).
4. Que doit obligatoirement contenir le contrat de location saisonnière ?
Le contrat de location saisonnière doit être impérativement rédigé par écrit qui peut être numérique :
La loi n’impose que ces mentions concernant le contrat de location saisonnière. Il est cependant conseillé d’annexer au contrat de location saisonnière un inventaire du mobilier mis à disposition ainsi qu’un règlement intérieur (nombre de locataires maximum, interdiction des animaux domestiques, interdiction des fêtes après 22h, ménage etc.)
5. Comment rédiger un contrat de location courte durée soi-même ?
Afin de rédiger un contrat de location saisonnière vous-même vous devez simplement respecter les exigences minimales imposées par la loi.
Ainsi, vous devez rédiger un écrit avec les mentions suivantes :
Il convient de ne pas oublier de faire signer le contrat à votre locataire.
6. Un modèle de contrat de location saisonnière
Il existe autant de contrats de mise en location saisonnière qu’il existe de biens mis en location. En effet, chaque bien et chaque situation nécessite des adaptations du contrat à votre bien et à votre cas.
Cependant, il existe des éléments indispensables à un contrat de location saisonnière qu’il convient de rappeler ci-dessous.
1. Informations concernant les contractants
Le contrat de location saisonnière doit impérativement préciser les noms, prénoms et coordonnées complètes du propriétaire et du locataire.
Les coordonnées complètes du locataire sont très précieuses dans l’éventualité où une action devrait être engagée à son encontre en raison de dégradations dans le bien par exemple.
2. Informations concernant le logement
Le contrat doit contenir l’ensemble des informations concernant le logement donné à la location :
3. Informations concernant le prix et le paiement de la location
Le contrat de location doit préciser le prix total de la location et les conditions de paiement.
Vous pouvez ainsi prévoir un dépôt de garantie éventuel ainsi que les conditions de restitutions, un éventuel échéancier de versement du prix de la location, le montant prévisionnel de la taxe de séjour.
Concernant la taxe de séjour, la mise en location saisonnière vous impose de récolter le paiement de la taxe de séjour à vos locataires et de la reverser à la commune ou à la communauté de communes. Depuis janvier 2020, lorsque le logement est loué par l’intermédiaire d’un site de réservation en ligne, la loi oblige ces plateformes à collecter la taxe de séjour au nom des loueurs non professionnels.
4. Informations concernant la date et la durée de la location
Il convient d’indiquer la date de la prise d’effet de la location ainsi que sa durée ferme. La durée de location ne doit pas excéder 90 jours consécutifs à un même client par année civile.
5. Stipulations particulières
Vous pouvez intégrer à votre contrat de location saisonnière des stipulations particulières afin d’encadrer la location de votre bien et éviter ainsi les désagréments.
Vous pouvez ainsi mentionner le nombre maximum d’occupants autorisé, la répartition adultes/enfants, l’interdiction de fumer dans le logement, de l’organisation de fêtes nocturnes et bruyantes ou encore l’interdiction des animaux à l’exception des chiens d’assistances.
Il est également envisageable de stipuler que votre locataire doit vous produire une attestation d’assurance afin de couvrir certains risques de dégradations. Il s’agit d’une attestation d’assurance “responsabilité civile spéciale villégiature” souvent inclue dans le contrat Multirisques Habitation. Cette attestation doit être au nom de votre locataire qui signe le bail et il convient de la solliciter avant chaque séjour.
Attention, cette assurance ne couvre généralement que les dégâts des eaux, incendies accidentels et ne couvrira pas les dégradations au mobilier.
Il est également possible de prévoir les modalités d’annulation de la réservation par le locataire, le propriétaire ou les deux. Il convient également de prévoir les conditions dans lesquelles le locataire aura éventuellement droit à la restitution du prix payé.
Un dépôt de garantie peut être également sollicité par le propriétaire. Il convient alors de prévoir les conditions de versement et de restitution du dépôt de garantie dans le contrat de location.
Si le contrat de location saisonnière apparaît simple dans sa rédaction et son contenu, son adaptation à votre logement et à votre situation est nécessaire. Se rapprocher d’un avocat afin d’adapter le contrat de location au plus proche de vos besoins est donc essentiel.
7. Quand faut-il faire appel à un avocat ?
La mise en location saisonnière a fait l’objet de nombreuses réformes au cours des dernières années et notamment avec la loi “Le Meur” de 2024. La législation est désormais particulièrement contraignante concernant la mise en location saisonnière de votre résidence principale ou secondaire.
De nombreuses démarches administratives sont nécessaires et diffèrent d’une région à une autre.
Il apparaît donc nécessaire de se rapprocher d’un avocat dès que vous avez la volonté de mettre votre bien en location saisonnière.
L’avocat vous indiquera alors l’ensemble des démarches administratives nécessaires à la mise en location de votre bien, procédera à la rédaction d’un contrat de location saisonnière pour votre logement et vous accompagnera également dans vos obligations de déclarations de vos revenus.
Pour aller plus loin
Vous envisagez de mettre votre logement en location saisonnière ou en meublé de tourisme ? Entre la durée maximale de 90 jours, les diagnostics imposés par la loi “Le Meur”, les autorisations de changement d’usage et la rédaction du contrat, les règles se sont nettement durcies ces dernières années.
Un avocat peut vous aider à sécuriser chaque étape : vérifier les obligations applicables dans votre commune, adapter le contrat de location saisonnière à votre bien (clauses de dépôt de garantie, annulation, assurance villégiature), et vous accompagner dans la déclaration de votre activité et de vos revenus.
Faites-vous accompagner en remplissant ce formulaire. Jusqu’à 3 avocats prendront contact avec vous en 24h.
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FAQ
Faut-il déclarer une location saisonnière aux impôts ?
Tout propriétaire d’une location saisonnière doit déclarer ses revenus locatifs dans sa
déclaration annuelle de revenus. Il peut être intéressant de faire appel à un expert
comptable spécialisé en location meublé de tourisme pour connaître le régime fiscal le plus
adapté à votre situation.
Quelle est la durée maximale d’un contrat de location saisonnière ?
Un contrat de location saisonnière ne peut pas excéder 90 jours consécutifs avec un même
locataire par année civile.
Peut-on renouveler un contrat de location saisonnière ?
Le contrat de location saisonnière ne contient pas de clause de tacite reconduction ou de
renouvellement. Si le locataire souhaite prolonger sa location, vous devez conclure un
nouveau contrat de location saisonnière en respectant la durée maximale de 90 jours
consécutifs.
Que faire si le locataire refuse de quitter le logement ?
Votre locataire ne quitte pas les lieux à la fin du bail de location saisonnière, vous devez
alors le mettre en demeure d’avoir à quitter les lieux. Si la mise en location a été faite par
l’intermédiaire d’une plateforme, vous devez signaler l’incident à la plateforme. Si le locataire
demeure malgré tout dans les lieux, vous devez alors saisir le Juge des Contentieux de la
Protection (JCP) afin d’obtenir une ordonnance d’expulsion de votre locataire avec astreinte.
Attention, la loi dite Anti-Squatt ne s’applique pas dans ce cas mais le législateur a indiqué
qu’il entendait modifier la loi sur ce point pour éviter les dériges.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire en location saisonnière ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire en matière de location saisonnière. Cependant,
vous pouvez prévoir dans votre contrat de location saisonnière un dépôt de garantie. Les
conditions de versement et de restitution doivent impérativement être stipulées dans ce cas.
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