Droit immobilier
La loi anti squat a renforcé depuis 2025 les droits des propriétaires victimes d’occupation illicite, et ces dispositions restent pleinement applicables en 2026. Dans cet article, vous allez découvrir la définition juridique du squat, les procédures accélérées mises en place par la loi, les étapes concrètes pour faire expulser un squatteur, ainsi que les erreurs à éviter pour récupérer votre bien dans les meilleures conditions.
Table des matières
Qu’est-ce qu’un squatteur au regard de la loi ?
Le terme « squatteur » désigne une personne qui occupe un logement ou un local sans avoir aucun droit ni titre sur celui-ci. Cette occupation peut prendre plusieurs formes : l’intrusion dans un domicile principal ou secondaire, l’installation dans un local vide ou abandonné, ou encore l’occupation à la suite d’une fausse location, souvent liée à une arnaque au bail.
Une distinction importante existe entre un squatteur et un locataire défaillant. Un locataire qui ne paie plus ses loyers n’est pas juridiquement un squatteur : il relève d’une procédure d’expulsion pour impayés, qui obéit à des règles différentes. Cette nuance conditionne entièrement la procédure à suivre.
Bon à savoir : Le squat constitue une infraction pénale qualifiée de « violation de domicile » lorsque le bien est habité ou conserve son caractère de domicile. Pour un local vide, il s’agit d’une occupation sans droit ni titre, qui reste illégale mais relève d’une procédure adaptée.
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Quelles mesures la loi anti squat a-t-elle introduites ?
Entrée en vigueur en janvier 2025, la loi anti squat a considérablement modifié le cadre juridique applicable aux occupations illicites. Ces dispositions demeurent en vigueur en 2026 et s’appliquent à l’ensemble du territoire français. Les principales nouveautés portent sur quatre domaines : les délais de procédure, le champ d’application de l’expulsion, les sanctions pénales et les droits des propriétaires.
La suppression de la trêve hivernale pour les squatteurs
Avant la réforme, la trêve hivernale pouvait bloquer toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. La loi a mis fin à cette protection pour les occupants sans droit ni titre : l’expulsion d’un squatteur peut désormais avoir lieu à n’importe quelle période de l’année.
La procédure administrative accélérée
Le propriétaire peut désormais saisir le préfet directement pour demander l’évacuation de son bien. Le préfet dispose de 72 heures pour se prononcer sur la demande. Si l’évacuation est ordonnée, les forces de l’ordre procèdent à l’expulsion sans qu’il soit nécessaire de passer par un tribunal.
Les sanctions pénales alourdies
La loi a aggravé les peines en cas de violation de domicile. Un squatteur peut désormais être condamné à jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Elle prévoit également la confiscation des biens utilisés pour l’occupation et l’attribution de dommages et intérêts au propriétaire spolié.
Le droit à indemnisation du propriétaire
Un mécanisme d’indemnisation a été mis en place pour permettre aux propriétaires de faire valoir leur préjudice. Cette disposition vise à couvrir les pertes de jouissance et les éventuels dégâts causés par l’occupation illicite.
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Comment expulser un squatteur en 2026 : les étapes selon votre situation ?
La procédure à suivre dépend directement de la nature du bien occupé. Deux scénarios principaux se présentent au propriétaire.
Si le logement est votre domicile principal ou secondaire
Dans cette situation, la procédure administrative reste la plus rapide et la plus adaptée. Elle se déroule en plusieurs étapes :
1. Déposer une plainte pour violation de domicile auprès de la police ou de la gendarmerie.
2. Rassembler les preuves de propriété : titre de propriété, avis d’imposition, factures à votre nom.
3. Obtenir un constat d’occupation illicite établi par un huissier de justice ou par les forces de l’ordre.
4. Transmettre le dossier complet au préfet de votre département via une demande d’expulsion administrative.
5. Le préfet dispose de 72 heures pour se prononcer. Si l’évacuation est ordonnée, la police procède à l’expulsion.
Cette procédure ne nécessite pas de recours judiciaire et reste accessible sans frais de justice supplémentaires.
Si le bien est un local vide ou sans usage d’habitation
Le préfet peut refuser la procédure administrative s’il considère qu’il n’y a pas violation de domicile au sens strict. Dans ce cas, le propriétaire doit engager une action en référé expulsion devant le tribunal judiciaire compétent. Un huissier de justice délivre alors une assignation aux occupants, et le juge statue généralement dans un délai de quelques semaines. Le jugement rendu est exécutoire, sauf appel avec effet suspensif.
Attention : Ne tentez jamais de procéder vous-même à l’expulsion d’un squatteur. Forcer l’éviction sans autorisation juridique constitue une infraction pénale et expose le propriétaire à des poursuites, même si l’occupation est illégale.
Combien de temps prend l’expulsion d’un squatteur en 2026 ?
Les délais ont considérablement raccourci depuis l’application de la loi. En pratique, deux scénarios se distinguent selon le type de procédure choisie.
| Type de procédure | Délai estimé | Avant la réforme |
| Procédure administrative | < 10 jours | Plusieurs mois |
| Référé expulsion judiciaire | 1 à 3 mois | 6 à 12 mois |
Ces délais supposent que le dossier soit complet dès la première soumission et que le propriétaire réagisse immédiatement après avoir constaté l’occupation illicite. Tout retard dans la constitution du dossier peut prolonger la procédure.
Quelles sanctions le squatteur risque-t-il en 2026 ?
Les conséquences pénales pour une occupation illicite se sont considérablement renforcées. Le squatteur s’expose désormais à une condamnation pouvant atteindre 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende en cas de violation de domicile.
Au-delà des sanctions pénales, le tribunal peut ordonner la confiscation des biens apportés par l’occupant dans le logement. Le propriétaire peut également réclamer des dommages et intérêts pour la perte de jouissance de son bien pendant la période d’occupation illicite.
Pourquoi faire appel à un avocat pour expulser un squatteur ?
La procédure administrative reste en théorie accessible sans avocat. En pratique, l’intervention d’un professionnel juridique reste fortement conseillée, en particulier lorsque la situation se complique.
Un avocat en droit immobilier peut constituer un dossier complet et solide, réagir en cas de refus du préfet ou de contestation par l’occupant, engager la procédure judiciaire si la voie administrative échoue, et réclamer les indemnités auxquelles vous êtes en droit. Cette assistance vous permet également d’éviter les erreurs procédurales qui pourraient retarder la résolution de votre situation.
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter en cas de squat ?
Plusieurs erreurs répétées par les propriétaires peuvent compromettre la procédure ou la rendre plus longue. La première consiste à attendre avant d’agir : chaque jour d’occupation illicite renforce la position factuelle de l’occupant et peut compliquer la suite. Une deuxième erreur fréquente revient à tenter de procéder soi-même à l’éviction, ce qui est interdit par la loi et expose le propriétaire à des poursuites pénales.
D’autres erreurs concernent la constitution du dossier : ne pas déposer de plainte, omettre des pièces justificatives essentielles, ou croire à tort que la trêve hivernale bloque l’expulsion. En 2026, cette dernière croyance reste encore répandue, malgré la suppression de cette protection pour les squatteurs.
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En résumé : ce qu’il faut retenir pour 2026
La loi anti squat, applicable depuis janvier 2025, contiue de former le cadre juridique en vigueur en 2026. Elle a considérablement renforcé les droits des propriétaires victimes d’occupation illicite en raccourcissant les délais, en supprimant la trêve hivernale pour les squatteurs, et en aggravant les sanctions pénales.
L’expulsion peut être poursuivie par la voie administrative, rapide et accessible, ou par la voie judiciaire si la situation le nécessite. Dans tous les cas, une réaction rapide et un dossier bien constitué restent les deux facteurs clés pour récupérer votre bien dans les meilleures conditions.
Si vous vous trouvez dans une situation complexe ou litigieuse, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier vous permettra de naviguer la procédure avec sécurité et efficacité.
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Bonjour,
Nous sommes dans une situation très compliquée
Nous avons signé un bail en avril pour une prise d’effet qui doit avoir lieu le 5 juillet
Les anciens locataires ont envoyé en avril le préavis et ils devaient quitter les lieux le 3 juillet
Depuis une dizaine de jours les locataires disent que malheureusement ils ont des problèmes et qu’ils ne quitteront pas la maison à la date prévue
Nous, de notre côté, nous avons résilié notre bail actuel (et notre appartement est loué ensuite). Donc nous sommes dans l’inquiétude de se retrouver à la rue…
Bien sûr le propriétaire est responsable puisqu’il a signé le bail avec nous et il est sensé nous remettre les clés le 5 juillet, mais nous savons qu’il n’est pas responsable de la situation et de la mauvaise foi des anciens locataires.
Lundi un commissaire de justice se rend pour un commandement de quitter les lieux
Mais nous craignons que la procédure durent plusieurs mois…..
Bonjour,
Le bail que vous avez signé reste valable : le propriétaire doit vous délivrer le logement libre, et le maintien des anciens locataires après la fin de leur préavis en fait des occupants sans droit ni titre, soumis à une procédure d’expulsion qui peut effectivement prendre du temps.
Dans ce contexte, un avocat en droit immobilier peut vous aider à transformer votre situation en droits concrets : vérifier votre bail, mettre par écrit l’obligation du propriétaire de vous loger, et, si le retard se prolonge, demander une indemnisation (frais d’hébergement, déménagement, garde‑meubles, etc.) plutôt que de subir les conséquences sans recours.
Pour être rappelé par un avocat, décrivez votre situation via notre formulaire
Bon courage,
L’équipe Trouvervotreavocat.com
je loue des appartements. Des personnes ont emménagé dans mon appartement sans avoir encore signé le bail ayant refusé de le faire le jour de la remise des clefs . Depuis un mois qu’ils sont dans mon appartement meublé ils ne paient pas leur loyer et ne veulent pas quitter l’appartement. Que puis-je faire puisqu’ils occupent mon logement illégalement, sans bail . ?
Bonjour,
Des occupants sans bail signé qui ne paient pas, peuvent être considérés comme occupants « sans droit ni titre », et leur expulsion passe par une procédure devant le juge, avec un dossier solide (preuves, constat, demandes d’indemnité d’occupation).
Un avocat en droit immobilier pourra qualifier précisément la situation, préparer les démarches et engager la procédure pour obtenir leur départ et le paiement des sommes dues.
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Bon courage,
L’équipe Trouvervotreavocat.com
Très clair
Merci
Bonjour ,
Je souhaite acheter un bien mis aux encheres ,declaré vacant ,malheureusement le proprietaire y a installé depuis la saisie des » amis » …quelle loi s applique pour expulser ces gens ?
Merci
Bonjour,
Votre question est très pertinente, surtout avant d’acheter un bien aux enchères.
De manière générale, la nouvelle loi “anti‑squat” renforce les mécanismes d’expulsion lorsqu’il s’agit de squatteurs installés sans droit ni titre dans un logement déclaré vacant. Mais la procédure concrète dépend de la situation exacte des personnes :
– squatteurs sans aucun droit,
– occupants hébergés “amicalement” par le propriétaire,
– ou personnes disposant d’un titre d’occupation.
Avant d’envisager l’achat, il est donc important de faire analyser le dossier (nature de l’occupation, état de la procédure, risques pour vous en tant que futur acquéreur) par un avocat en droit immobilier ou par le notaire en charge de la vente. Il pourra vous dire quelles règles s’appliquent et quelles démarches sont possibles pour faire libérer le bien.
L’équipe Trouvervotreavocat.com
Bonjour, je m’intéresse beaucoup à ce sujet, mais je ne trouve pas où étais la faille dans le code civil dans laquelle les squatters ont pu s’engouffrer? Car je recherche sur les droits de la propriété mais je ne vois pas quelques choses de très clair à mes yeux. Pouvez vous me renseigner à ce sujet?
Cordialement
Bonjour, merci pour votre message et votre curiosité juridique !
La « faille » historique ne se trouvait pas vraiment dans le Code civil lui-même, mais plutôt dans la combinaison de deux principes : d’un côté, le principe d’inviolabilité du domicile (qui protège toute personne occupant un lieu, même sans droit), et de l’autre, l’interdiction de se faire justice soi-même, qui empêchait un propriétaire d’expulser physiquement un occupant sans passer par un juge.
Résultat : dès lors qu’un squatteur était installé depuis plus de 48h et invoquait le caractère de « domicile », la procédure judiciaire devenait la seule voie, avec des délais souvent très longs.
La loi anti-squat de 2023, renforcée en 2026, a justement cherché à combler ce décalage en accélérant les procédures et en élargissant les cas où une expulsion administrative rapide est possible, sans attendre un jugement.
Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat.com
comment qualifier un locataire qui pour cause de vente de l’appartement ne quitte pas les lieux et ne paie pas sa part de loyer . Comment faire en tant que propriétaire pour récupérer mon bien? merci pour tout conseil .
Bonjour, en général, lorsque le bail a pris fin et que la personne reste dans les lieux et ne paie plus le loyer, on parle d’occupation “sans droit ni titre”, ce qui nécessite de passer par une procédure devant le juge pour faire constater la fin du bail, obtenir une indemnité d’occupation et, si besoin, une expulsion par commissaire de justice.
Pour savoir quelles démarches concrètes engager dans votre dossier, le plus sûr est d’en parler avec un avocat en droit immobilier, qui pourra analyser votre bail et vos échanges avec le locataire. Vous pouvez remplir notre formulaire pour recevoir jusqu’à 3 réponses d’avocats en 24 h.
Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat.com
“Je suis victime d’une escroquerie : j’ai sous-loué mon logement 10 jours, l’homme a disparu, ne m’a pas payé, et maintenant des personnes occupent l’appartement, ont changé la serrure et refusent de partir. Je veux savoir quelle procédure est la plus rapide : préfecture ou référé expulsion.”?
– ça peux prendre combien de temps?
– si cette situation est considérée comme un squatt?
Merci
Bonjour,
Dans votre cas, les personnes qui ont changé la serrure et refusent de partir sont en principe des occupants sans droit ni titre, assimilés à des squatteurs par les nouvelles lois anti‑squat. La procédure préfectorale peut être très rapide (décision en quelques jours si votre dossier est complet), mais il faut vérifier que toutes les conditions sont réunies et, si besoin, envisager aussi un référé expulsion.
Comme ces procédures sont techniques et évoluent souvent, le plus efficace est de vous faire accompagner : remplissez notre formulaire, jusqu’à 3 avocats en droit immobilier pourront vous rappeler sous 24 h pour examiner votre situation et choisir la voie la plus rapide.
L’équipe Trouvervotreavocat.com
Bonjour,
Cette loi s’applique-t-elle dans le cas du squat d’un mobil-home sur un camping, à vocation de location saisonnière uniquement ?
Bonjour, merci pour votre question. Nous ne pouvons pas, ici, vous dire si la loi s’applique ou non à votre cas précis de mobil‑home sur camping. L’application de la loi dépend de plusieurs éléments (type de bien, conditions d’occupation, situation exacte) ; pour vérifier dans votre situation, le plus sûr est d’en parler directement avec un avocat. Vous pouvez remplir notre formulaire pour recevoir jusqu’à 3 réponses d’avocats en 24 h.
Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat.com
comment déloger un squateur sachant qu’il occupe les lieux depuis 2013 avec l’autoristion du propriétaire .
Bonjour,
Dans la situation que vous décrivez, il ne s’agit a priori pas d’un squat au sens juridique, puisque l’occupation se fait avec l’autorisation du propriétaire depuis plusieurs années. Les règles et procédures ne sont donc pas celles de la loi anti-squat.
La manière de mettre fin à cette occupation dépend de la nature de l’autorisation donnée (accord verbal, écrit, prêt à usage, contrepartie financière ou non, durée, etc.). Sans analyse du dossier, il n’est pas possible d’indiquer la procédure applicable.
Pour avancer efficacement, il est recommandé de consulter un avocat en droit immobilier, qui pourra qualifier la situation et vous expliquer les démarches possibles.
Via notre formulaire, vous pouvez recevoir jusqu’à 3 devis d’avocats dans ce domaine. Et si vos ressources sont modestes, vous pouvez également vous renseigner sur l’aide juridictionnelle.
bonjour maitre je voudrais savoir lorsque la procédure d’expulsion administrative(si le domicile est principale ou sécondaire) par devant le préfet échoue au motif que celui-ci ne considère pas qu’il y ait violation de domicile peut on utiliser la procédure des locaux vide pour contraindre le squatteur a partir ?
Bonjour,
Si le préfet refuse l’expulsion administrative au motif qu’il n’y a pas de violation de domicile, vous ne pouvez malheureusement pas basculer vers la procédure des “locaux vacants” : ce sont deux cadres juridiques différents, et l’administration comme le juge vérifient strictement les conditions d’entrée dans chaque procédure.
Dans ce cas, la seule voie restante est généralement la procédure judiciaire classique devant le tribunal, avec un avocat, pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous dire quelle procédure est réellement possible selon votre situation et préparer un dossier solide.
Merci pour cet article. Suite à cette nouvelle loi anti-squat, dans quel délai moyen un squatteur est-il expulsé d’une résidence principale ?
Bonjour,
Avec la loi anti-squat 2023 (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), l’expulsion d’un squatteur d’une résidence principale est désormais très rapide.
En pratique :
– Le propriétaire saisit le préfet avec un dossier complet (plainte + preuve de propriété + attestation d’occupation illégale).
– Le préfet doit répondre sous 48 h.
– Une fois l’arrêté d’expulsion signé, l’évacuation par la police intervient généralement en quelques jours.
Dans la majorité des cas, l’expulsion a lieu entre 3 et 10 jours après la demande complète.
Il n’y a plus ni trêve hivernale, ni délais protecteurs pour le squatteur.
En cas de blocage ou d’inertie de la préfecture, un avocat peut accélérer la procédure ou saisir le tribunal en urgence.
Faites votre demande en remplissant le formulaire.
Bonjour,
Selon la loi anti squatte du 27/07/2023 Un propriétaire a le droit de demander au Préfet l’évacuation forcé administrative sans prouver que le local squatté est son domicile. Dans ce cas à savoir pourquoi et de quel droit il doit porter plainte pour violation de domicile ? Un constat d’occupation illicite doit être suffisant. La loi n’est pas bien rédigée. La loi doit prévoir aussi que l’occupant qui refuse d’être identifié doit sortir du local immédiatement dans le cas contraire il doit être menotté et arrêté sur place pour violation de domicile. Sans avoir la possibilité de retourner dans le logement. Un constat d’occupation illicite doit être un document par lequel l’occupant doit être identifié qu’il soit squatteur ou non. Sans quoi pour le propriétaire il n’est pas possible de demander l’indemnité pour occupation illicite ou non. Voir art 59 code de procédure civile.
Merci pour votre attention
Bonjour,
Merci pour votre message et votre analyse de la loi du 27 juillet 2023 sur les occupations illicites. Cette réforme a effectivement renforcé les droits des propriétaires face au squat et clarifié les procédures d’évacuation administrative. Toutefois, son application reste parfois complexe selon les situations et la nature du logement concerné.
Pour obtenir une lecture précise de votre cas (plainte pour violation de domicile, indemnité d’occupation, etc.), nous vous conseillons de contacter un avocat en droit immobilier. Il pourra :
– Vérifier la régularité de la procédure d’expulsion,
– Expliquer les recours possibles en fonction de votre dossier,
– Vous assister dans les démarches auprès de la préfecture.
Vous pouvez trouver gratuitement un avocat près de chez vous via notre plateforme : Trouver un avocat
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Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat
Merci pour ces informations juridiques, effectivement nous sommes victimes de squateur et aussi locataire en situation irrégulière et mauvais payeur, un avocat est sur les deux dossiers mais c ‘est très très long hélas cela stanne.
Une bonne décision !
Bonjour.
Les fournisseurs gaz eau électricité, n’ont t’ils pas interdiction d’ouvrir des comptes sans preuve de domiciliation ?
Eric