Depuis début 2025, un projet de réforme fiscale concernant les plus-values immobilières a été intégré au projet de loi de finances 2025 (PLF 2025).
Attention : toutes les mesures ne sont pas encore définitives tant que la loi n’a pas été adoptée et publiée au Journal officiel.
Voici ce qui est prévu à ce jour.
Table des matières
1. Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien, après déduction des frais et des éventuels abattements.
Taux actuels :
- 19 % : impôt sur le revenu
- 17,2 % : prélèvements sociaux
Total : 36,2 % avant abattements
La résidence principale reste totalement exonérée.
2. Pourquoi une réforme ?
L’ancien régime exonérait totalement une plus-value :
- après 22 ans pour l’impôt sur le revenu ;
- après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le gouvernement juge ces délais trop longs et souhaite :
- libérer du foncier,
- fluidifier un marché bloqué,
- simplifier les barèmes.
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- Pas d’exonération totale IR + prélèvements sociaux à 22 ans
- Pas de réduction automatique de la durée de détention
- vente entre non-parents
- logements anciens uniquement
- hors terrains agricoles
- résidences secondaires
- logements locatifs
- terrains à bâtir
- biens en usufruit ou nue-propriété
- pour les biens récents : le PFU pourrait simplifier le calcul, mais supprimer certains avantages
- pour les biens très anciens : la fin des abattements après 22/30 ans serait défavorable
- SCI, indivision, terrains constructibles : situations complexes
- certains allègements pourraient être ciblés géographiquement
- le texte peut encore évoluer : amendements possibles
3. Ce que prévoit la réforme (PLF 2025)
⚠️ Ces mesures ne sont pas définitives tant que la loi n’est pas adoptée.
a) Suppression des abattements pour durée de détention (POINT MAJEUR)
Le PLF prévoit de supprimer les abattements progressifs, remplacés par une taxation simplifiée.
La plus-value serait alors taxée au PFU – Prélèvement Forfaitaire Unique (30 %)
12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux
Mais : aucune exonération totale à 22 ans n’est prévue dans le texte.
Ce que la réforme NE prévoit PAS
b) Un abattement exceptionnel de 25 % (proposé)
Entre 2025 et 2026, réduction exceptionnelle de 25 % sur la plus-value imposable, sous conditions :
c) Régime unifié pour les terrains à bâtir
Les terrains retrouveraient un régime plus favorable que celui actuellement en vigueur.
4. Quels biens sont concernés ?
Résidence principale : toujours exonérée.
5. Quand la réforme s’appliquerait-elle ?
Si le texte est adopté, les nouvelles règles concerneraient :
📅ous les actes authentiques signés après le 1er janvier 2025
Le dispositif de 25 % courrait jusqu’au 31 décembre 2026.
6. Impacts pour les vendeurs
Le gouvernement défend une logique de simplification, mais certains experts alertent sur une possible hausse d’imposition pour les longues durées de détention.
7. Points de vigilance
En cas de vente en 2025-2026, un notaire ou un avocat fiscaliste peut vérifier votre situation exacte.
8. Ce qu’il faut retenir
La réforme est en cours d’adoption, pas encore définitive.
Aucune exonération totale IR + PS à 22 ans n’est prévue dans le texte.
Suppression des abattements pour durée de détention (si adopté).
Abattement exceptionnel de 25 % proposé jusqu’à fin 2026.
Le PFU (30 %) deviendrait la taxation de référence.
FAQ
Suis-je exonéré si je détiens mon bien depuis 22 ans ?
Non. Le délai d’exonération totale de prélèvements sociaux reste de 30 ans tant que la réforme n’est pas votée.
Les SCI sont-elles concernées ?
Oui, chaque associé est imposé sur sa quote-part, comme aujourd’hui.
L’abattement de 25 % est-il confirmé ?
Il est proposé, mais doit être validé dans la loi.
Bonjour
Est il possible de faire une proposition financière au vendeur en SCI.
Avantages et inconvénients pour les 2 parties vendeur et acquéreurs.
Cordialement
Bonjour,
Oui, vous pouvez faire une proposition financière à un vendeur qui détient le bien via une SCI, mais les conséquences fiscales et juridiques (pour lui et pour vous) dépendent du montage choisi : achat du bien ou des parts, régime de la SCI, plus‑value, droits de mutation, etc.
Pour savoir ce qui est le plus avantageux dans votre cas, le mieux est d’en parler directement avec un avocat en droit immobilier
Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat.com
Bonjour,
Où est le décret ? Où sont vos sources ?
Rien ne montre ou justifie vos dires d’une exonération des prélèvements sociaux complète après 22 ans de détention.
J’espère que vous avez raison, mais je ne trouve pas les sources officielles validant votre article
Bonjour,
Merci pour votre vigilance. Vous avez raison de demander les sources : à ce jour, aucune exonération totale des prélèvements sociaux après 22 ans n’est prévue dans les textes officiels.
➡️ La règle actuelle reste :
• 22 ans = exonération d’impôt sur la plus-value,
• 30 ans = exonération totale de prélèvements sociaux.
Notre article se base sur le projet de loi de finances 2025, adopté en première lecture, qui prévoit la suppression des abattements pour durée de détention (donc l’application du PFU sur la plus-value), mais rien n’est encore définitif tant que le texte n’est pas voté et publié au Journal officiel.
Heu…non ! Nous ne saurons que fin décembre 2025 si le plf, qui a été pour l’instant accepté, sera validé. Mais il concerne la suppression des abattements applicables à la plus value immobilière pour durée de détention (le PFU s’appliquerait !).
Pour l’instant l’exonération totale de prélèvements sociaux n’est obtenue qu’après la 30ème année de détention du bien.
22 ans c’est uniquement l’imposition !
Bonjour,
Vous avez tout à fait raison : rien n’est encore définitif tant que le PLF 2025 n’est pas voté en version finale et publié au Journal officiel.
À ce stade :
✔️ Le PLF prévoit bien la suppression des abattements pour durée de détention,
✔️ Ce qui ferait basculer la plus-value sous le PFU,
✔️ Et l’exonération totale des prélèvements sociaux resterait acquise seulement après 30 ans (22 ans = exonération d’impôt sur le revenu uniquement).
Notre article se base sur le texte adopté en première lecture, mais nous préciserons clairement que cela reste en attente du vote final et nous mettrons l’article à jour dès la publication officielle.
« La réforme de la plus-value immobilière 2025 est désormais en vigueur. »
Vous êtes sûre ?
Bonjour,
Oui, la réforme est entrée en vigueur en 2025, conformément au texte publié dans la loi de finances pour 2025. Elle modifie les abattements et le calcul de la plus-value selon la durée de détention du bien.
Vous pouvez trouver davantage d’information sur le site du gouvernement.
L’équipe Trouvervotreavocat
Cette nouvelle loi a t-elle aussi un impact sur le calcul de laplusvalue ( travaux effectués depuis l’achat) ?
Merci
Bonjour,
Oui, la réforme 2025 de la plus-value immobilière peut avoir un impact sur le mode de calcul des abattements et la prise en compte des travaux.
Les travaux réalisés depuis l’achat peuvent être déduits sous certaines conditions (factures à l’appui, nature des travaux, durée de détention, etc.), mais les modalités exactes évoluent avec la réforme.
Pour un calcul précis selon votre situation, il est recommandé de consulter un avocat en droit fiscal ou un notaire.
L’équipe Trouvervotreavocat