La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. En France, ce gain est soumis à une imposition spécifique qui combine l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Toutefois, le montant réellement payé dépend du calcul de la plus-value, des frais déductibles et de la durée de détention du bien. Dans cet article, nous expliquons comment fonctionne la plus-value immobilière, comment se fait le calcul des plus-values immobilières, quelle imposition s’applique et comment utiliser un tableau explicatif pour estimer l’impôt à payer.
Table des matières
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière désigne la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat.
Autrement dit, lorsqu’un propriétaire vend un bien plus cher qu’il ne l’a acheté, il réalise un gain. Ce gain peut concerner :
- un appartement,
- une maison,
- un terrain,
- ou certains biens détenus via une SCI.
En revanche, si le prix de vente est inférieur au prix d’achat, aucune imposition ne s’applique. La moins-value n’est jamais taxée.
Découvrez nos avocats experts en transactions immobilières
Comment se fait le calcul des plus-values immobilières ?
Le calcul des plus-values immobilières repose sur plusieurs étapes successives. En pratique, chaque élément du calcul a un impact direct sur le montant final de l’impôt.
1. Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence suivante :
prix de vente – prix d’acquisition
Toutefois, le prix d’acquisition peut être augmenté de certains frais. Par exemple, le vendeur peut ajouter :
- les frais de notaire (au réel ou forfait de 7,5 %),
- les travaux (au réel ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
De plus, le prix de vente peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur, comme les diagnostics obligatoires.
2. Application des abattements liés à la durée de détention
Ensuite, la durée de détention du bien permet de réduire le gain imposable.
Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération devient totale après 22 ans de détention.
En revanche, pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale s’applique après 30 ans.
Ainsi, plus un bien est conservé longtemps, plus l’imposition diminue.
Besoin d'un avocat en droit immobilier ?
- prix de vente inférieur ou égal à 15 000 euros,
- première cession d’un logement sous conditions de remploi,
- expropriation,
- vente par certaines personnes sous conditions de ressources.
- calcule le gain imposable,
- prélève l’impôt au moment de la vente,
- reverse directement les sommes à l’administration fiscale.
- le calcul des travaux déductibles,
- la qualification de résidence principale,
- la durée exacte de détention,
- ou l’application des exonérations.
- La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors d’une vente.
- Le calcul des plus-values immobilières dépend du prix, des frais et de la durée de détention.
- L’imposition combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
- Un tableau permet de visualiser l’impact des abattements.
- La résidence principale bénéficie d’une exonération totale.
- Réforme plus-value immobilière 2025 : ce qui change pour les vendeurs
- DPE 2026 : ce que la réforme change pour les bailleurs, propriétaires et locataires
Tableau plus-value immobilière : abattements selon la durée de détention
Afin de mieux comprendre l’impact du temps sur la fiscalité, voici un tableau de la plus-value immobilière simplifié.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 ans | Exonération IR | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | — | 9 % par an |
| 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Grâce à ce tableau plus-value immobilière, il devient plus simple d’anticiper le montant de l’impôt avant une vente.
Quelle est l’imposition de la plus-value immobilière ?
L’imposition de la plus-value immobilière comprend deux éléments distincts.
D’une part, l’impôt sur le revenu s’applique à un taux forfaitaire de 19 %.
D’autre part, les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 %.
Par conséquent, le taux global atteint 36,2 %, avant application des abattements.
De plus, lorsque le gain net dépasse 50 000 euros, une surtaxe s’ajoute. Cette surtaxe varie de 2 % à 6 %, selon le montant concerné.
Dans quels cas la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Dans certaines situations, la loi prévoit une exonération totale.
La vente de la résidence principale
Tout d’abord, la cession de la résidence principale échappe entièrement à l’imposition. Aucune condition de durée n’est exigée.
Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates, comme un garage ou une cave.
Autres cas d’exonération prévus par la loi
Par ailleurs, une exonération peut aussi s’appliquer dans les cas suivants :
Chaque situation obéit à des critères précis.
Quand et comment l’impôt est-il payé ?
En pratique, l’imposition liée à la vente immobilière ne figure pas dans la déclaration annuelle de revenus.
En effet, le notaire :
Ainsi, le vendeur n’a aucune démarche particulière à effectuer.
Pourquoi la fiscalité immobilière génère-t-elle des litiges ?
La fiscalité liée aux ventes immobilières reste complexe.
Très souvent, les litiges portent sur :
Dans ce contexte, une erreur peut entraîner un redressement fiscal important.
Ce qu’il faut retenir
Pour aller plus loin :
👉 Besoin d’un avis juridique ?
Déposez votre demande via notre formulaire et recevez trois devis d’avocats adaptés à votre situation.
Donnez votre avis sur cet article