La loi sur les loyers impayés, entrée en vigueur en 2025, modifie profondément la manière dont les propriétaires réagissent face aux défauts de paiement en 2026. Elle renforce également la prévention des impayés pour les locataires en difficulté. Désormais, les procédures sont simplifiées et les délais judiciaires sont réduits pour offrir plus de réactivité aux bailleurs. Le texte généralise aussi la « Garantie Loyer Zéro » et l’accompagnement par un référent logement départemental. Quelles sont les principales nouveautés ? Quelles protections pour chaque partie ? On vous explique tout dans ce guide complet.
Table des matières
Pourquoi une nouvelle loi sur les loyers impayés ?
Chaque année, plus de 500 000 ménages rencontrent des difficultés pour payer leur loyer. Face à la hausse du coût de la vie et aux tensions sur le marché immobilier, le gouvernement a voulu simplifier les procédures tout en prévenant les expulsions abusives. La nouvelle loi sur les loyers impayés s’inscrit dans le cadre du Plan Logement et modifie plusieurs textes existants, notamment la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le Code de la construction et de l’habitation (articles L. 441-1 et suivants) et le Code des procédures civiles d’exécution pour les expulsions.
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Des procédures plus rapides pour les propriétaires
Jusqu’à présent, lorsqu’un locataire cessait de payer son loyer, le propriétaire devait attendre plusieurs mois avant de pouvoir agir en justice. La loi 2026 réduit considérablement ces délais.
1. Une mise en demeure encadrée
Désormais, dès le premier impayé, le bailleur peut adresser au locataire une mise en demeure type, téléchargeable sur le site du service public. Cette lettre vaut point de départ officiel de la procédure et doit mentionner le montant dû, les délais de régularisation possibles et les organismes d’aide à contacter.
2. Une saisine accélérée du juge
Après six semaines sans régularisation, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection via une plateforme dématérialisée. Le tribunal dispose alors d’un délai maximal de deux mois pour statuer, contre parfois six à neuf mois auparavant.
3. Une expulsion mieux encadrée
La loi maintient la trêve hivernale, mais permet désormais au juge d’ordonner une expulsion anticipée dans certains cas graves (sous-location illégale, logement abandonné, dégradations importantes).
Bon à savoir : Avant toute procédure d’expulsion, le propriétaire doit prouver qu’il a tenté de trouver un accord amiable, notamment par l’intermédiaire d’un médiateur agréé ou d’un avocat en droit immobilier.
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- Cas 1 : Impayé ponctuel. Le juge peut accorder un délai de paiement de trois à douze mois, suspendre les intérêts de retard ou ordonner un accompagnement social.
- Cas 2 : Impayé répété sans justification. Le tribunal peut résilier le bail, prononcer une expulsion sous deux mois et condamner le locataire au paiement des arriérés.
- Cas 3 : Mauvaise foi ou fraude. Le refus volontaire de payer, ou la fourniture de fausses informations financières, constitue une fraude civile (article 1137 du Code civil) et peut donner lieu à des dommages et intérêts pour le propriétaire ainsi qu’à une inscription au fichier national des incidents locatifs (FNIL).
Une meilleure protection pour les locataires en difficulté
La réforme ne vise pas seulement à protéger les bailleurs, mais aussi à éviter les drames sociaux par un accompagnement renforcé.
1. Création d’un “référent logement”
Chaque département dispose désormais d’un référent logement chargé d’accompagner les locataires menacés d’expulsion. Son rôle est d’identifier les causes des impayés (perte d’emploi, séparation, maladie), d’orienter vers des aides (APL, FSL, CCAS) et de proposer un plan de remboursement réaliste au propriétaire.
2. Extension du Fonds de Solidarité Logement (FSL)
Le FSL peut désormais intervenir dès le premier impayé, et non plus après trois mois de dettes. Il peut aussi prendre en charge jusqu’à six mois de loyers si la situation est temporaire.
3. Nouvelle assurance “Garantie Loyer Zéro”
Inspirée de la Garantie Visale, cette nouvelle couverture, facultative mais encouragée, protège les deux parties : le propriétaire reçoit son loyer même en cas d’impayé et le locataire doit rembourser progressivement la somme à l’État, selon ses capacités financières.
Bon à savoir : Pour bénéficier de la Garantie Loyer Zéro, le bail doit être enregistré sur la plateforme nationale des loyers, un portail public qui recense désormais toutes les locations principales.
Quels changements pour les baux et contrats de location ?
La nouvelle loi sur les loyers impayés modifie aussi le contenu des contrats de bail pour plus de transparence.
1. Mention obligatoire des dispositifs d’aide
Le contrat doit désormais inclure les coordonnées du référent logement départemental, les dispositifs d’aide existants (FSL, Garantie Loyer Zéro) et les conditions de recours à la médiation.
2. Obligation d’information annuelle
Les bailleurs doivent informer chaque année leurs locataires de leurs droits et devoirs, via une fiche standardisée annexée à l’avis d’échéance du loyer.
3. Réévaluation encadrée du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie reste plafonné à un mois de loyer hors charges, mais les conditions de restitution sont clarifiées : le délai maximal est de 30 jours (contre 60 auparavant) et la pénalité est de 10 % du montant total par mois de retard.
Que risque un locataire en cas de loyers impayés ?
Le non-paiement du loyer reste une faute contractuelle grave. Mais la loi introduit une graduation des sanctions selon la situation du locataire.
Bon à savoir : Les propriétaires peuvent consulter le FNIL avant de louer, mais uniquement avec l’accord écrit du candidat locataire.
Quel rôle pour l’avocat dans les procédures liées aux loyers impayés ?
La nouvelle loi encourage la conciliation avant toute action judiciaire. Mais en cas d’échec, l’avocat reste un acteur clé pour sécuriser votre dossier.
1. Pour les propriétaires : l’avocat s’occupe de la rédaction des mises en demeure conformes à la loi, de la saisine du juge via la plateforme en ligne et de la négociation d’un échelonnement de la dette avant la résiliation du bail.
2. Pour les locataires : il assure la vérification du caractère légal du loyer et des charges, la négociation d’un plan d’apurement et le recours contre une expulsion abusive.
L’assistance d’un avocat en droit immobilier n’est pas obligatoire, mais elle accélère les démarches et évite les erreurs de procédure souvent coûteuses. Sur trouvervotreavocat.com, il suffit d’entrer votre département : trois avocats vous rappellent gratuitement sous 24 heures.
Ce que change la nouvelle loi sur les loyers impayés
| Thème | Avant la réforme | Depuis 2026 |
| Délai avant saisine du juge | 3 à 6 mois | 6 semaines |
| Délai de décision judiciaire | Jusqu’à 9 mois | Maximum 2 mois |
| Fonds de solidarité logement | Après 3 mois | Dès le 1er impayé |
| Dépôt de garantie | Restitué sous 60 j | Restitué sous 30 j |
| Nouveau dispositif | Aucun | Garantie Loyer Zéro |
| Rôle du référent logement | Inexistant | Accompagnement obligatoire |
Pour résumer
La nouvelle loi sur les loyers impayés en 2026 vise un double objectif : protéger les propriétaires sans fragiliser les locataires. Elle simplifie les procédures, encourage la médiation et renforce la solidarité publique. Propriétaires, locataires ou intermédiaires : chacun a désormais des droits mieux définis et des outils concrets pour éviter les conflits. En cas de litige, l’appui d’un avocat en droit immobilier reste la meilleure garantie d’une solution rapide et équilibrée.
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Je viens de lire votre très instructif article, une question d applique t il aux appartements meublés ? Faut il declarer le bail sur un site? Le loyer est il plafonné ? Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Oui, les règles s’appliquent aussi aux locations meublées, mais avec quelques spécificités.
De manière générale :
– Les impayés de loyers et les procédures associées concernent aussi bien les logements vides que meublés.
– Il n’y a pas de déclaration systématique du bail sur un site, sauf cas particuliers (par exemple certaines communes en zone tendue pour les meublés touristiques, ou des obligations locales spécifiques).
– Le plafonnement des loyers peut s’appliquer aux meublés, mais uniquement dans les villes concernées par l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, etc.), et selon des règles précises.
– Les obligations exactes peuvent varier selon la commune, le type de meublé et la date de signature du bail.
Si vous souhaitez savoir ce qui s’applique précisément à votre logement ou à votre situation, le plus sûr est d’en parler avec un avocat en droit immobilier. En remplissant notre formulaire, vous pouvez recevoir jusqu’à 3 devis d’avocats correspondant à vos critères et comparer leurs propositions.
Merci pour ce résumé sur les nouveautés en 2025
Le bien est mis en gestion par une agence. Le locataire n’a pas payé le dépôt de garantie et a payé les 2 premiers avec retard puis n’a plus payé. Litige au sujet de travaux estimés par le locataire à 800 €. On a proposé de faire intervenir un entrepreneur – refus du locataire. Arrières de loyers de 70 000 euros. Juge saisi en urgence mais renvoi au fond car le locataire a dit avoir séquestré les sommes mais sans en apporter la preuve. Depuis 1 an, 2 renvois de l’affaire et la GLI se termine car plafonnée à 80 k€.
Que faire ?
L’avocat de la GLI n’est pas joignable. Peut-on entamer des démarches nous-mêmes pour accélérer la procédure et récupérer notre bien. Le bail a été signé en mai 2024.
Bonjour,
Au vu de la complexité de la situation (montant très élevé des loyers impayés, procédure en cours, assurance GLI, renvois successifs), il n’est pas possible d’agir efficacement sans accompagnement juridique.
Lorsque l’avocat de la GLI n’est pas joignable, vous pouvez :
– consulter un avocat en droit immobilier pour faire le point sur la procédure et les options possibles ;
– ou vous rapprocher d’une permanence juridique ou d’une association d’aide aux propriétaires, qui pourra vous orienter gratuitement.
Si vous souhaitez être mis en relation rapidement, notre formulaire vous permet de recevoir jusqu’à 3 devis d’avocats dans votre secteur et de choisir celui qui pourra reprendre ou compléter le dossier.
Cordialement.
Bonjour et quand il s’agit d’une agence immobilière qui a la gestion de l’appartement et qui ne reverse pas les loyers qu’elle est la procédure ?
Bonjour,
Lorsque c’est une agence immobilière qui gère le bien et ne reverse pas les loyers, la situation est différente d’un simple impayé de locataire. Il s’agit alors d’un problème entre le propriétaire et l’agence, lié au mandat de gestion.
En pratique, la première étape consiste à vérifier le mandat signé et à demander des explications écrites à l’agence. Si la situation persiste, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat, qui pourra vous expliquer les démarches possibles et les recours envisageables selon votre situation.
Vous pouvez remplir notre formulaire pour échanger avec un avocat pour obtenir un premier éclairage.
Cordialement
Bonjour,
Au départ du locataire, la caution ne couvre pas le montant des dégradations avérées et relevées dans l’état des lieux de sortie.
Le locataire est parti sans laisser d’adresse et ne répond pas aux mails.
La mise en demeure envoyée à l’adresse de la location est revenue « destinataire inconnu à l’adresse ».
Est-ce que ce montant est considéré comme loyer impayé, faut-il le signaler à la CAF du locataire ?
Cordialement
Bonjour,
Dans ce type de situation, il faut distinguer deux choses :
• le loyer impayé ;
• les dégradations qui restent dues après déduction du dépôt de garantie.
La somme qui dépasse le montant de la caution correspond généralement à des réparations, et pas à un loyer. La CAF ne se prononce pas sur les dégradations ; elle intervient uniquement lorsqu’il y a des impayés de loyer déclarés par le propriétaire.
Si le locataire est parti sans laisser d’adresse et que vos courriers reviennent, vous pouvez simplement conserver toutes les preuves des démarches effectuées. Cela permettra, si nécessaire, de montrer que vous avez tenté de le contacter.
Si vous souhaitez connaître les démarches possibles pour récupérer des sommes dues ou clarifier ce qui peut être signalé à la CAF, vous pouvez déposer votre demande pour être recontacté par un avocat qui pourra vous expliquer le fonctionnement général de ces situations.
Bonjour, je voudrais savoir comment faire pour rompre
La bail avec mon locataire qui n’est plus joignable, absent du domicile mais qui sous-loue officieusement à quelqu’un le
Logement tout en ayant touché des Apl alors qu’il est à l’étranger. Cordialement. BB
Bonjour,
Dans ce cas, plusieurs faits peuvent justifier une action : absence prolongée du locataire, sous-location interdite, et fausse déclaration pour toucher les APL.
Vous pouvez :
1. Faire constater la situation (voisinage, état du logement, preuves de sous-location).
2. Envoyer une mise en demeure au locataire à son adresse du bail. Même s’il est absent, l’envoi vaut notification.
3. Saisir ensuite le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et la reprise du logement.
Vous pouvez aussi signaler la situation à la CAF s’il perçoit les APL sans occuper le logement.
Pour être accompagné dans la procédure, n’hésitez pas à consulter un avocat en droit immobilier (une aide juridictionnelle est possible selon vos revenus).
Bonjour
Nous sommes depuis plus d’un an et demi, avec un Dégât Des Eaux qui a fait tomber par plaque le plafond du salon de la moisissure dans le coin du salon, un placard voir deux placards complètement moisi.
Nous avons perdu notre emploi en même temps, et je me retrouve en situation de Handicap.
Il s’en fiche de paye, nous sommes coincés, car nous ne trouvons pas pour me reloger.
Depuis deux mois, je ne paye plus mon loyer car je voulais vraiment faire avancer les travaux car depuis six mois ils nous font tourner en rond.
La situation est invivable.
Aujourd’hui, nous venons de recevoir une proposition de vente.
Dans six mois, nous sommes à la rue
Que peut-on faire ?
Auront nous gain de cause, sachant que l’appartement est humide mais l’agence régionale de santé n’a pas voulu qualifier d’unsalubre à cause de l’humidité, cela n’est pas suffisant et il avait peur de se faire taper sur les doigts !!
Qu’en pensez-vous ?
Merci d’avance. Cordialement.
Bonjour,
Votre situation est très difficile, mais vous n’êtes pas sans recours. Vous pouvez :
1. Contacter le service hygiène de votre mairie (gratuit)
Ils peuvent constater l’humidité et la moisissure. Si le logement est jugé dangereux, cela peut obliger le propriétaire à faire les travaux et retarder toute expulsion.
2. Voir l’ADIL (gratuit)
Ils vous expliquent vos droits et vous orientent vers les bons organismes : https://www.anil.org
3. Demander l’aide d’un travailleur social (CCAS, CAF, MDPH)
Ils peuvent vous aider à demander un relogement d’urgence, à monter un dossier DALO et à faire valoir votre situation de handicap.
4. En cas de menace d’expulsion, la préfecture peut être alertée pour vous protéger le temps de trouver une solution.
Si besoin, vous pouvez aussi demander un avocat via l’aide juridictionnelle (gratuit si vos revenus sont très faibles).
Bon courage à vous.
Bonjour,je voudrais savoir comment peut- on mettre fin a un contrat de bail lorsque le locataire a des factures impayées en électricité et en eau depuis plus de deux ans.
Le locataire a laisse les lieux vides mais il détient toujours les clés de la maison malgré que les factures demeurent toujours et qu’il est tenu de faire quelques réparations.
Bonjour,
Merci pour votre message. La fin d’un bail et la restitution des clés obéissent à des règles précises du droit locatif, surtout en cas de loyers ou de charges impayés.
Nous ne pouvons pas donner de conseils juridiques personnalisés, mais un avocat en droit immobilier pourra vous expliquer la marche à suivre selon votre situation.
👉 Vous pouvez en contacter un gratuitement sur notre plateforme :
Trouver un avocat en droit immobilier
Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat
Bonjour, peut on être expulsé si nous avons eu une perte d emploi mais qu à notre reprise d emploi nous avons repris les paiements sans faute?
Et peut on être expulsé sans avoir mis en place de façons officielle un échéancier ?
Et peut on être expulsé par une simple lettre recommandée nous précisant la date d’expulsion sans autre courrier officiel ?
Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Merci pour votre message.
En principe, une expulsion ne peut pas avoir lieu sur simple courrier ou lettre recommandée. Elle doit être autorisée par une décision de justice, suivie d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par un huissier.
Si vous avez repris vos paiements et que votre situation s’est régularisée, il est important d’en informer le propriétaire ou le service en charge du dossier. Toutefois, seule l’étude complète du jugement permet de savoir si une expulsion est encore possible.
Pour être accompagné gratuitement dans vos démarches, vous pouvez contacter :
– l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement), qui informe sur les droits et recours des locataires ;
– ou France Victimes, si la situation devient urgente ou source de détresse.
Ces structures peuvent vous aider à comprendre les documents que vous avez reçus et les démarches à entreprendre pour protéger votre logement.
Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat
Comme d’habitude malheureusement ce sont toujours les locataires qui ont raison et les propriétaires qui se débrouillent pour payer le reste. Entre parenthèses l’assurance de la maison les impôt et le manque a gagner. Mais les propriétaires sont toujours riches on ne pense pas que certains propriétaires ont des maisons qui avait que des retraites aussi bas que l’on a maintenant amène quand même un peu d’eau dans les épinards