Expulsion d’un locataire: 11 choses à savoir.

La location à usage d’habitation d’un bien immobilier peut s’avérer être source de difficultés pour un propriétaire bailleur.

Et pour cause : il n’est pas rare qu’un locataire se retrouve en difficulté de paiement. Il cesse d’honorer le règlement des loyers convenus, voir se révèle fauteur de troubles et perturbateur des lieux & environnements.

Le bailleur devra alors envisager, à l’encontre de son locataire, une mesure d’expulsion, dont la procédure peut s’avérer fastidieuse.

👉 Propriétaire-bailleur, voici les 11 choses à savoir sur l’expulsion d’un locataire.

Quelles sont les étapes pour l’expulsion d’un locataire ?

La procédure en expulsion d’un locataire s’avère être extrêmement réglementée – de par la Loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs ». Certaines étapes clés doivent être impérativement respectées :

La délivrance d’un « commandement de payer »

Avant toute procédure judiciaire, l’article 24 de la Loi précitée impose la délivrance, au locataire défaillant, d’un commandement de payer.

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ce commandement devra être délivré par Commissaire de Justice (ex huissier). Il servira de ‘mise en demeure’ de payer l’arriéré de loyers, sous menace d’user de la clause résolutoire.

En effet, si l’arriéré n’est pas réglé dans un délai de 6 semaines suivant sa délivrance, une procédure judiciaire en expulsion pourra être entamée. Elle permettra de constater l’acquisition de la clause résolutoire (fin de bail) et prononcer l’expulsion.

La dénonciation à la CCAPEX

L’article 24 de la loi précitée ajoute que le commandement de payer doit être signalé aux services de l’Etat :

« les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée »

Il s’agit d’une mesure obligatoire, que le commissaire de Justice doit respecter : a défaut, la procédure sera nulle.

L’assignation en expulsion par devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP)

Toutefois, si aucune réaction positive n’a eu lieu (exemple: aucun paiement de l’arriéré des loyers) dans le délai de 6 semaines, alors le bailleur pourra saisir le Tribunal. Il pourra solliciter l’application de la clause résolutoire & l’expulsion du locataire.

Le commissaire instrumentaire devra délivrer l’assignation au locataire.

Une copie aux services de l’Etat devra aussi être délivrée. Il faudra veiller particulièrement à ce que l’audience ait lieu plus de 6 semaines après cette dénonciation.

Article 24 précité :

« III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées »

Une fois encore, cette règle doit impérativement être respectée.

Le jugement en expulsion

Ce n’est alors qu’à la date d’audience convenue, si aucun paiement n’a été régularisé dans le délai de 2 mois et que la clause résolutoire est acquise, si l’entière procédure a été respectée, qu’un jugement prononçant l’expulsion sera attendu.

Toutefois, via ce jugement, le Bailleur pourra également solliciter que le locataire soit condamné au paiement des loyers impayés.

Quels sont les motifs pour expulser ?

Un préalable nécessaire doit être rappelé : une expulsion suppose une faute du locataire.

La fin du bail sans aucune faute commise n’est pas possible, sauf dans les cas d’un congé donné par le Bailleur car il souhaite revendre le bien, y habiter ou y faire de gros travaux (voir article Expulsion locative : 5 choses à savoir).

Les motifs pour expulser sont, schématiquement, de deux ordres :que l’expulsion soit fondée sur le non-paiement des loyers ou non.

Dans l’affirmative, alors les étapes décrites précédemment devront être respectées.

Si, en revanche, le motif d’expulsion est autre qu’un défaut de paiement des loyers, alors le Bailleur pourra directement prononcer la résiliation du bail pour faute grave en application de l’article 1224 du code civil, puis saisir le juge afin de solliciter l’expulsion :

 « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Ces « autres raisons » peuvent être multiples, toutes basées sur le non-respect du contrat de bail.

A ce titre, l’article 1728 du code civil rappelle précisément les obligations principales du preneur à bail :

« 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Pour exemples topiques, les cas suivants justifient une expulsion hors cas de non-paiement des loyers :

• Non-respect de la destination des lieux loués (il s’agit d’un bien d’habitation et le locataire s’en sert tel un bureau)

• Dégradation des lieux loués

• Non-respect du voisinage, le locataire occasionnant des troubles,

• Absence d’assurance obligatoire,

• Etc.

Peut-on expulser un locataire soi-même ?

Il n’est pas obligatoire d’être assisté ou représenté par un avocat, de sorte qu’il est possible de mener la procédure d’expulsion par soi-même.

Il conviendra tout de même d’être accompagné d’un Commissaire de Justice afin de faire délivrer les actes préalables obligatoires explicités plus haut.

En revanche, il est impossible d’expulser sans ne respecter aucune procédure.

En d’autres termes, le Bailleur ne peut se rendre de lui-même au sein du bien loué et exiger le départ de son locataire.

Il s’agirait d’un cas grave d’irrespect du droit au logement, érigé en principe fondamental par la loi de 1989.

Peut-on expulser un locataire handicapé ?

Le Locataire handicapé demeure un locataire comme les autres, soumis aux mêmes obligations légales de respect des lieux et de paiement des loyers.

C’est pourquoi il est tout à fait possible de l’expulser.

Peut-on expulser un locataire malade ?

De la même manière, le Locataire malade demeure un locataire comme les autres, soumis aux mêmes obligations légales de respect des lieux et de paiement des loyers.

Ainsi, il est tout à fait possible de l’expulser.

Peut-on expulser un locataire de plus de 65, 70 ou 80 ans ?

Le locataire âgé de plus de 65, 70 ou 80 peut être expulsé, comme tout autre preneur, s’il ne respecte pas ses obligations issues du contrat.

Toutefois, une subtilité existe dans la seule hypothèse du congé.

Dans le cas d’un congé donné par le bailleur – lorsqu’il souhaite, par exemple, vendre ou reprendre le bien pour y habiter, il doit alors proposer à la personne de plus de 65 ans une solution de relogement (voir article https://www.quechoisir.org/actualite-relogement-du-locataire-age-l-obligation-validee-par-le-conseil-constitutionnel-n108474/).

A défaut, le congé n’est pas valable et la fin du bail peut faire l’objet d’une contestation judiciaire.

S’agissant de l’expulsion en revanche, aucune protection particulière n’existe.

Peut-on expulser un locataire qui paye son loyer ?

Oui, l’expulsion peut être envisagée pour tout motif autre que le non-paiement des loyers.

Il peut s’agir:

• d’un non-respect de la destination des lieux,
• du calme du voisinage,
• de l’obligation d’assurer le bien loué,
• etc…

L’expulsion n’est donc pas uniquement la conséquence d’un non-paiement de loyer, mais plus généralement de l’irrespect des règles du bail.

Combien de temps pour expulser un locataire ?

Ici , une précision des plus importante s’impose selon que l’on soit en période hivernale ou non.

Et pour cause : l’article L.412-6 du code des procédure civiles d’exécution énonce qu’une expulsion ne peut avoir lieu entre le 1^er novembre et le 31 mars de l’année suivante.

« Il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ».

Ainsi , la procédure d’expulsion dure plusieurs mois a minima. De plus , elle peut être allongée suivant l’engorgement du Tribunal saisi. Elle dépend aussi de la période de l’année durant laquelle la procédure est engagée.

Si, durant ces mois, le locataire ne règle pas les loyers dus, le Bailleur pourra solliciter sa condamnation au paiement.

Comment expulser un locataire qui ne paye pas son loyer ?

Pour résumer , expulser un locataire ne réglant pas son loyer impose :

• L’envoi préalable d’un commandement de payer,
• Une absence de paiement total dans un délai de 2 mois,
• L’envoi dudit commandement à la CCAPEX,
• La délivrance d’une assignation en Justice,  devant le Tribunal compétent,
• La dénonciation de l’assignation aux services de l’Etat.

Comment expulser un locataire dangereux ?

Si le locataire s’avère dangereux et refuse son expulsion, le bailleur pourra naturellement exiger l’intervention des services des forces de l’ordre.

Quels conseils pour expulser un locataire rapidement ?

Afin d’expulser un locataire au plus vite, un seul et unique conseil existe : initier la procédure avec célérité et respecter l’ensemble des étapes avec diligences afin d’obtenir une audience le plus rapidement possible.

Ainsi, l’expulsion d’un locataire nécessite un jugement, et donc que soit diligentée une procédure judiciaire complexe.

Donc , il faut donc être bien conseillé afin que la procédure soit la plus efficace possible.

Propriétaire bailleur souhaitant l’expulsion d’un locataire, nous sommes à votre disposition.