Un locataire ne paie plus son loyer ou refuse de quitter les lieux ? Vous pouvez engager une procédure d’expulsion, mais uniquement dans un cadre strict défini par la loi. Que vous soyez face à un locataire protégé (malade, âgé, en situation de handicap), en pleine trêve hivernale ou confronté à un squat, la procédure reste obligatoire et encadrée par le juge. Délais, étapes, conditions, protections : voici comment expulser un locataire en respectant vos droits… et ceux du locataire.
Table des matières
Expulser un locataire : que dit la loi ?
En France, on ne peut pas expulser un locataire du jour au lendemain, même s’il ne paie plus son loyer. Le droit au logement est protégé, et l’expulsion est une procédure lourde, qui doit respecter plusieurs étapes :
- Un impayé ou un manquement grave (trouble de voisinage, dégradation…)
- L’envoi d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure
- La résiliation du bail, via une clause résolutoire ou par décision de justice
- Le jugement d’expulsion, rendu par le tribunal judiciaire
- L’intervention d’un huissier, souvent assisté par les forces de l’ordre
Bon à savoir : Le propriétaire n’a pas le droit de changer les serrures ou mettre les affaires du locataire dehors sans décision judiciaire. C’est une violation de domicile, passible de sanctions pénales.
Pour plus d’informations sur les changements en 2025, vous pouvez lire notre article Expulser un squatteur : ce que change la nouvelle loi anti squat 2025.
Dans quels cas peut-on expulser un locataire ?
1. En cas de loyers impayés
C’est le cas le plus courant. Dès deux mois de retard, le propriétaire peut déclencher la procédure, à condition d’avoir une clause résolutoire dans le bail.
2. Pour troubles graves ou dégradations
Des nuisances sonores, une détérioration du bien ou un usage non conforme (location non autorisée par exemple) peuvent justifier une expulsion, même sans impayé.
3. Si le locataire reste après la fin du bail
S’il n’a pas quitté les lieux à la fin du bail malgré un congé donné dans les règles, l’expulsion est possible.
Besoin d'un avocat en droit immobilier ?
- Locataire de plus de 65 ans avec des ressources modestes
- Locataire malade ou handicapé, dont le départ porterait atteinte à sa santé
- Foyer avec enfants scolarisés, pendant l’année scolaire
- Envoi d’un commandement de payer : 2 mois de délai
- Résiliation du bail : 1 à 3 mois selon les cas
- Saisine du tribunal et jugement : 3 à 6 mois
- Délai de départ laissé au locataire : jusqu’à 3 mois
- Intervention de l’huissier : si refus de partir
- Recours au préfet pour obtenir la force publique : jusqu’à 6 mois
- Comment réagir en cas d’impayés ?
- Quelles démarches avant de lancer une expulsion ?
- Quand faire appel à un avocat ?
- Lettre recommandée avec AR
- Médiation (via un conciliateur ou le service de médiation du département)
- Mise en demeure d’exécuter ses obligations
- Une expulsion immédiate, si les faits sont graves
- Une réduction des délais, en cas de trouble à l’ordre public ou mise en péril
- L’intervention d’un avocat pour appuyer la demande auprès du préfet
- Impayés persistants
- Refus de quitter les lieux
- Bail non conforme
- Situation complexe (locataire protégé, logement insalubre…)
- Un propriétaire peut expulser un locataire sous conditions, mais uniquement via une procédure légale.
- Certains profils sont protégés, mais pas intouchables.
- La procédure prend entre 6 mois et 2 ans selon les cas.
- Mieux vaut agir vite, avec l’aide d’un professionnel du droit immobilier.
Peut-on expulser un locataire protégé ? (âge, maladie, handicap)
Certaines situations protègent temporairement ou durablement le locataire :
Mais ces protections ne sont pas absolues. Il faut que le propriétaire propose une solution de relogement équivalente pour pouvoir expulser.
Bon à savoir : Pendant la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars), aucune expulsion ne peut avoir lieu. Mais la procédure peut continuer.
Combien de temps pour expulser un locataire ?
La procédure dure de 6 mois à 2 ans en moyenne. Voici les grandes étapes :
👉 Plus tôt vous agissez, plus vite vous protégez vos intérêts.
Quel recours en cas de conflit entre propriétaire et locataire ?
Retrouvez les conseils de Maître Franchitto, avocat en droit immobilier :
Réclamation amiable : faut-il d’abord tenter un accord ?
Oui. La loi impose d’avoir tenté une solution amiable avant de saisir le juge :
👉 Cela peut suffire à désamorcer un conflit. Et en justice, cela montre votre bonne foi.
Le cas du locataire de mauvaise foi
Même en cas de mauvaise foi manifeste (occupation sans droit ni titre, squat…), le passage devant le juge est indispensable. Les délais peuvent être raccourcis mais pas supprimés.
Comment accélérer une expulsion ?
Il est possible de demander :
Quand faire appel à un avocat en droit immobilier ?
Un avocat est recommandé dès qu’il y a :
Vous êtes confronté à un conflit locatif ? Prenez rendez-vous avec un avocat en droit immobilier pour faire valoir vos droits et accélérer la procédure d’expulsion.
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