Enchères immobilières : mode d’emploi et pièges à éviter

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires permettent de vendre un bien saisi par le tribunal pour régler les dettes de son propriétaire, mais l’acquéreur achète sans condition suspensive de prêt, sans garantie de vices cachés et avec des frais supplémentaires souvent sous-estimés.

Elles offrent parfois de bonnes affaires, à condition de bien lire le cahier des conditions de vente, de vérifier son financement avant d’enchérir et de comprendre les risques liés à un bien occupé ou à un défaut de paiement après l’adjudication.

Maître Franchitto, avocat en droit immobilier au barreau de Paris, vous explique pas à pas comment fonctionnent les enchères immobilières judiciaires et quels pièges éviter avant de vous lancer.

Table des matières

Qu’est- ce qu’une vente aux enchères immobilières judiciaires ?

Les enchères immobilières judiciaires sont organisées par les Tribunaux Judiciaires à la suite d’une saisie d’un immeuble en raison d’impayés, d’un divorce litigieux, d’une succession bloquée entre les héritiers ou encore d’une liquidation judiciaire d’une société.

Un créancier ou un propriétaire bloqué est donc à l’origine de la mise vente du bien immobilier et il y a été autorisé par une décision de justice définitive.

Ces enchères ont lieu au Tribunal Judiciaire dont dépend le bien immobilier, le juge supervise les enchères et prononce l’adjudication finale.

Les enchères immobilières judiciaires obéissent à des règles strictes pour garantir la sécurité juridique et la transparence, aussi bien pour la personne qui demande la mise en vente que pour l’acquéreur.

Les enchérisseurs doivent obligatoirement se faire représenter par un avocat du barreau compétent pour participer à une enchère immobilière judiciaire ; sans avocat, ils ne peuvent pas enchérir.

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Quelles différences avec une vente immobilière classique ?

Principale différence avec une vente classique

La principale différence avec une vente immobilière classique réside dans le fait que le propriétaire du bien n’est pas à l’origine de la mise en vente aux enchères immobilières judiciaires. Il s’agit le plus souvent d’un créancier qui saisit le bien et demande au tribunal l’autorisation de le mettre en vente pour récupérer les sommes que le propriétaire débiteur lui doit.

Garantie, vices cachés et droit de rétractation

L’autre différence est que vous ne connaissez pas le montant définitif d’acquisition.

En effet, une mise à prix de départ est fixée et vous la connaissez avant le début des enchères. Le prix final dépend du nombre d’enchérisseurs et de l’intérêt qu’ils portent au bien.

Enfin, une différence non négligeable avec une vente immobilière classique est l’absence quasi-totale de garantie offerte à l’acquéreur.

La garantie d’éviction oblige normalement le vendeur à assurer à l’acheteur une possession paisible du bien vendu, mais dans une vente aux enchères immobilières judiciaires, le cahier des conditions de vente peut exclure cette garantie. Par exemple, si le cahier mentionne l’occupation du bien (locataire, ancien propriétaire, autre occupant) et exclut la garantie, vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur.

La garantie des vices cachés est purement et simplement écartée dans une vente aux enchères judiciaires. Le bien est vendu “en l’état”, sans garantie de conformité de la description ni de vices cachés.

L’adjudicataire ne bénéficie d’aucun droit de rétractation. La vente est définitive et vous devez régler le prix d’acquisition ainsi que les frais associés.

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Comment se passe une vente aux enchères immobilières judiciaires ?

La vente aux enchères se déroule en plusieurs étapes :

Publication et cahier des charges

Tout d’abord, il est procédé à la publication de la mise en vente du bien aux enchères.

Cette publication indique le montant de la mise à prix, la mise à disposition du cahier des charges et les dates de visite du bien.

Il est important de prendre connaissance du cahier des charges afin de connaître les caractéristiques du bien convoité (métrage, montant des charges de copropriété, règlement de copropriété, servitudes …).

Ce cahier des charges précise aussi les conditions de vente : les frais à la charge de l’acquéreur en plus du prix de vente, ainsi que les délais de paiement.

Visite du bien et financement

Vous allez naturellement vouloir visiter le bien que vous convoitez. La personne chargée de la vente fixe les dates de visite, et vous devez vous rendre disponible à l’une d’elles (généralement deux ou trois au maximum).

Après avoir pris connaissance du cahier des charges et visité le bien, si celui-ci vous intéresse toujours, consultez votre banque. Discutez de votre prêt immobilier et de votre capacité d’emprunt.

Conséquences si vous ne payez pas

Les ventes aux enchères immobilières ne prévoient pas de condition suspensive d’obtention de prêt. Vous devez régler le prix et les frais dans un délai de deux mois à compter de la date des enchères.

Si vous gagnez les enchères, le juge vous désigne comme adjudicataire. Vous devez alors régler le prix.

A défaut de règlement du prix dans les délais, de nouvelles enchères seront organisées afin de remettre en vente le bien. Vous resterez redevable des sommes suivantes :

La différence entre le prix de la première enchère (remportez pas vous) et la seconde
Les frais de la première enchère
Les intérêts sur la nouvelle vente, passé le délai de 2 mois

Vérifiez donc bien votre capacité d’emprunt et si la banque vous accorde votre prêt avant de vous porter acquéreur d’un bien aux enchères immobilières.

Qui peut participer à une vente aux enchères judiciaire ?

La loi encadre strictement la participation aux enchères immobilières judiciaires.

Afin de participer aux enchères judiciaires, vous ne devez pas avoir de lien juridique avec la personne saisie dont le bien est vendu aux enchères (être un associé de la société saisie ou un membre de sa famille proche par exemple) ou être la personne saisie.

Faut-il un avocat pour participer à une vente aux enchères judiciaires ?

Vous devez obligatoirement être représenté par un avocat du Barreau dont dépend le bien immobilier. Vous devrez remettre à votre avocat un mandat spécifique avec le montant de votre offre maximum pour le bien immobilier.

Comment faire une offre lors d’une vente aux enchères judiciaire ?

Pour faire une offre lors d’une vente aux enchères judiciaires, vous devez fournir à votre avocat tous les renseignements sur votre état civil : date et lieu de naissance, situation matrimoniale, adresse. Vous les justifiez avec votre carte d’identité ou votre passeport.

Si vous achetez à plusieurs, chacun doit produire ces renseignements et ses documents d’identité. Vous devez également indiquer la répartition dans laquelle chacun se porte acquéreur.

Si vous achetez pour le compte d’une société, il faudra en fournir un extrait Kbis de moins de trois mois indiquant que vous êtes le représentant légal de la société.

Le chèque de banque obligatoire

Vous devez aussi remettre à votre avocat un chèque de banque correspondant à 10% de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 euros, ou une caution bancaire irrévocable.

Le chèque transmis à votre avocat ne sera encaissé que si vous gagnez les enchères. Si vous ne remportez pas les enchères, il vous est restitué.

Les enchères se déroulent au Tribunal au cours d’une audience spéciale présidée par le Juge de l’Exécution.

Le montant de la mise à prix est fixé dans le cahier des conditions de vente.

Seuls les avocats peuvent porter une enchère au cours de l’audience. Ils disposent d’un délai de 90 secondes afin de porter une nouvelle enchère. Ce délai est décompté grâce à un chronomètre, qui est remis à zéro à chaque nouvelle enchère. Si aucune enchère n’est portée à l’expiration des 90 secondes, c’est le dernier avocat qui a parlé qui remporte la vente.

L’avocat dépose alors une déclaration d’adjudicataire c’est-à-dire qu’il révèle au Tribunal l’identité de son client, acquéreur du bien.

Combien coûte un avocat pour être représenter aux enchères judiciaires ?

La fixation des honoraires des avocats est libre et tient compte notamment des revenus du client, du temps passé sur le dossier ou encore de sa difficulté.

Le code de déontologie interdit aux avocats de fixer leurs honoraires uniquement au résultat. Un honoraire fixe est toujours prévu.

Dans le cadre des enchères judiciaires, en plus de l’honoraire fixe, des émoluments prévus par les articles A.444-102 et A.444-191 code de commerce sont à prévoir selon le barème suivant :

Tranches du prix	Taux applicable
de 0 à 6.500 €	7,397%
de 6.500 à 17.000 €	3,051%
de 17.000 à 60.000 €	2,034%
Plus de 60.000 €	1,526%

Cette somme ne revient pas intégralement à votre avocat mais est en réalité partagée entre l’avocat du créancier saisissant et votre avocat. L’avocat du créancier saisissant obtenant ⅔ tandis que votre avocat n’obtient ⅓ de cette somme.

De plus, cette somme n’est due que si vous remportez l’enchère.

Quels sont les pièges de la vente aux enchères judiciaires ?

Absence de garanties sur le bien

L’acquisition d’un bien immobilier comporte des risques de manière générale mais particulièrement dans le cadre de la vente aux enchères judiciaires.

Comme il est indiqué plus haut, vous ne bénéficiez d’aucune garantie concernant le bien objet de la vente aux enchères. Vous faîtes l’acquisition du bien en l’état. Ainsi, si vous découvrez un dégât des eaux ou une éventuelle fissure, vous ne pouvez vous retourner contre personne et vous devez faire votre affaire des désordres.

Biens vendus occupés : locataire ou ancien propriétaire

Il est également possible que le bien soit vendu occupé. Cette occupation peut être légitime par l’intermédiaire d’un bail en cours que vous devrez alors respecter. Si vous souhaitez habiter dans le bien, il faudra alors attendre un certain délai afin de délivrer congé au locataire.

Le bien peut également être occupé par l’ancien propriétaire. Vous devrez généralement mettre en place une procédure d’expulsion. Le procès-verbal d’adjudication vaut jugement d’expulsion ce qui permet de faire directement appel à un commissaire de justice ; ce qui raccourcit les délais d’expulsion classique. Attention toutefois, la trêve hivernale s’appliquera et vous ne pourrez expulser le propriétaire au cours de cette période.

C’est pour cela qu’il est nécessaire de bien prendre connaissance du cahier des conditions de vente.

Les frais supplémentaires à ne pas oublier

Un autre piège des enchères judiciaires et d’oublier les frais supplémentaires à prévoir en plus du règlement du montant de l’enchère que vous avez remporter.

Au montant de l’enchère, vous devez ajouter les émoluments dûs aux avocats et indiqués plus haut.

Vous devez également ajouter le montant des frais préalables à la vente, à savoir l’ensemble des frais nécessaires à la mise en vente du bien. Leur montant étant variable selon la procédure engagée, il vous sera indiqué par votre avocat quelques jours avant la vente.

Enfin, vous devez ajouter les droits de mutations. Ces droits sont dus au Trésor Public, et vous seront indiqués par votre avocat qui recevra une facture de la part du Trésor.

Que se passe-t-il après l’adjudication ?

Surenchère possible dans les 10 jours

Le dernier avocat enchérisseur indique l’identité du client pour lequel il a porté l’enchère et ce dernier devient l’adjudicataire. Cependant, l’adjudicataire n’est pas encore définitivement le propriétaire du bien.

En effet, une période de 10 jours s’ouvre au cours de laquelle quiconque peut enchérir à nouveau. Cette surenchère doit cependant être supérieur de 10% du montant de votre enchère.

Si une telle enchère est faite, alors une nouvelle date d’enchères est programmée et vous en serez averti. Cette nouvelle procédure d’enchères engendre de nouveaux frais qui seront à la charge de celui qui remporte ces nouvelles enchères. Vérifiez donc si vous souhaitez toujours faire l’acquisition de ce bien dans ces conditions.

En l’absence d’une nouvelle enchère dans le délai de 10 jours, vous êtes définitivement le propriétaire.

Délais de paiement après les enchères

Le paiement des frais préalables et de l’émolument de vente intervient dans le mois qui suit l’adjudication définitive.

Vous disposez de deux mois pour régler le prix de vente, les frais, les émoluments et le droit d’enregistrement.

Au-delà de ce délai de deux mois, les sommes dues augmentent automatiquement avec des intérêts au taux légal, dès le jugement d’adjudication.

Quatre mois après le jugement d’adjudication, le taux d’intérêt légal augmente de cinq points, jusqu’au paiement complet.

Le créancier qui a demandé la mise aux enchères peut aussi demander une réitération des enchères, selon le cahier des conditions de vente.Vous resterez redevable des sommes suivantes :

La différence entre le prix de la première enchère (remportez pas vous) et la seconde
Les frais de la première enchère
Les intérêts sur la nouvelle vente, passé le délai de 2 mois

Une fois que la vente devient définitive et que vous avez réglé toutes les sommes dues, votre avocat accomplit toutes les démarches nécessaires pour publier votre titre de propriété.

FAQ

Combien de temps dure une procédure d’enchères judiciaires ?

Pour l’enchérisseur, la procédure d’enchères judiciaires est rapide.

L’annonce de la mise en vente aux enchères judiciaires a lieu entre 2 et 4 mois avant la date d’audience.

L’audience pour enchérir est rapide et les enchères durent aussi longtemps qu’il y a d’enchérisseurs qui portent des enchères.

En l’absence de surenchère, l’adjudicataire a un délai de deux mois afin de régler le prix et les frais à la suite de cette audience. S’il règle rapidement et dans ce délai, la publication du jugement d’adjudication.

L’acheteur reprend-il les dettes liées au bien ?

Si vous vous portez acquéreur d’un bien aux enchères immobilières judiciaires, vous ne reprenez pas les dettes liées au bien.

Généralement, la personne à l’origine de la mise aux enchères du bien immobilier est le créancier du propriétaire qui ne règle pas sa dette. Il peut s’agir notamment de la banque qui n’est pas réglée des échéances du crédit immobilier.

La banque saisit le Tribunal afin de faire reconnaître sa créance et afin d’être autorisée à mettre le bien aux enchères.

Le prix que vous réglez pour acquérir le bien immobilier est ensuite reversé au créancier à l’origine de la vente pour payer sa créance.

Vous ne devez pas d’autres sommes aux créanciers de l’ancien propriétaire.

Quels frais sont à prévoir en plus du prix d’adjudication ?

En plus du prix d’adjudication, il faut prévoir le règlement des honoraires et émoluments intervenant dans le dossier.

Il faut également prévoir le règlement des frais préalables à savoir l’ensemble des frais exposés pour parvenir à la vente (actes d’huissiers, diagnostics, publicités…). Ces frais sont contrôlés et taxés par le juge.

Leur montant étant variable selon la procédure engagée, il vous sera indiqué par votre avocat quelques jours avant la vente.

Aucun frais de notaire est à prévoir.

La vente peut-elle être annulée après l’adjudication ?

Aucune annulation n’est possible. L’adjudicataire doit régler le prix de vente et les frais.

S’il ne paie pas dans les quatre mois, de nouvelles enchères ont lieu et il perd la propriété du bien. Il reste malgré tout redevable des frais de la première enchère, d’une éventuelle différence de prix et des intérêts.

Peut-on être gagnant en achetant aux enchères ? Comment faire des affaires dans une vente aux enchères immobilières ?

Le marché des enchères restent confidentielles et offrent des biens qui ne sont pas sur le marché classique. La mise à prix est toujours plus basse que les prix du marché classique afin d’attirer le plus d’enchérisseurs possibles.

Ainsi, une éventuelle bonne affaire dépendra du nombre de participants et du type de bien. Certains biens sont très convoités et les prix montent très vite au prix du marché classique.

Même si les enchères ont tendance à se démocratiser, vous pouvez toujours acquérir un bien à un prix inférieur au prix du marché.

Afin de faire une “vraie bonne affaire”, vous pouvez porter des enchères sur des biens occupés par le débiteur saisi par exemple. Le jugement d’adjudication vaut expulsion du débiteur.

Vous devrez alors faire expulser par huissier avec éventuellement le concours de la force publique le débiteur.

Attention, cette procédure d’expulsion est stoppée durant la période hivernale (octobre-mars) et peut durer plusieurs mois. Si vous n’êtes pas pressé d’occuper le logement, cela peut constituer une bonne affaire.

Pour aller plus loin

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