👉 Vous souhaitez participer à une vente aux enchères immobilières à Paris ? Maître Franchitto, avocat expert en droit immobilier répond à vos questions les plus fréquentes.
Table des matières
Les 3 types d’enchères immobilières à Paris
Les ventes aux enchères immobilières regroupent trois types d’enchères. Si elles fonctionnent toutes sur le même principe, elles ont chacune leurs particularités.
Les enchères notariales
Les enchères notariales sont des enchères organisées par un notaire et se déroulent dans la chambre de département des notaires. Pour celles-ci, les vendeurs ont décidé que la vente de leur bien immobilier se ferait aux enchères. Il s’agit donc d’un choix de leur part.
Les enchères domaniales
Concernant les enchères domaniales, il s’agit des enchères organisées par l’État pour vendre son patrimoine. Son patrimoine est constitué d’anciens bâtiments publics (gare, école, etc) dont il souhaite se séparer. Il peut également s’agir de biens immobiliers légués ou provenant de successions dont les héritiers n’ont pas été retrouvés. Ces ventes aux enchères ont lieu soit dans les préfectures soit dans les centres d’impôts (voir le site des ventes domaniales de l’Etat ).
Les enchères judiciaires
Concernant les enchères judiciaires, il s’agit d’enchères organisées par les Tribunaux Judiciaires. Elles font suite à une saisie d’un immeuble en raison d’impayés, d’un divorce litigieux ou encore d’une liquidation judiciaire d’une société (voir notre article: Quelles solutions face à un copropriétaire qui ne paye pas ses charges ?).
Ces enchères immobilières ont lieu au Tribunal Judiciaire de Paris, le jeudi à 14h, salle 4.22 du 4eme étage. Le cahier des conditions de vente est consultable au service du Greffe des saisies immobilières ( service judiciaire ).
Comment se déroule la vente ?
La vente se déroule en plusieurs étapes.
Tout d’abord, celui qui organise la vente (tribunal judiciaire, notaire, état) fait une publication de la mise en vente du bien aux enchères.
Cette publication indique le montant de la mise à prix, la mise à disposition du cahier des charges et les dates de visite du bien.
Il est important de prendre connaissance du cahier des charges afin de connaître les caractéristiques du bien convoité (métrage, montant des charges de copropriété, règlement de copropriété, servitudes …).
Dans ce cahier des charges, il est également indiqué les conditions de vente : les frais à la charge de l’acquéreur en plus du prix de vente, les délais de paiement.
Vous allez naturellement vouloir visiter le bien que vous convoitez. Les dates de visites sont fixées par la personne chargée de la vente, vous devez donc vous rendre disponible pour l’une de ces dates (généralement deux ou trois maximum).
Après avoir pris connaissance du cahier des charges et visité le bien immobilier, si celui-ci vous intéresse toujours, il convient d’aller voir votre banque afin de discuter éventuellement de votre prêt immobilier et de votre capacité d’emprunt.
En effet, les ventes aux enchères ne prévoient pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ainsi, si vous gagnez les enchères vous êtes considérés comme l’acquéreur et vous devrez quoi qu’il arrive régler le prix.
A défaut de règlement du prix dans les délais, de nouvelles enchères seront faîtes mais vous resterez redevable de l’intégralité des frais concernant les premières enchères et des pénalités.
Vérifiez donc bien votre capacité d’emprunt et si la banque vous accorde votre prêt pour une acquisition aux enchères immobilières à Paris (accéder à une calculette de capacité d’emprunt).
Besoin d'un avocat en droit immobilier ?
- l’un de 10% du montant de la mise à prix et d’un minimum de 3.000 euros. Ce chèque doit être libellé à l’ordre du Bâtonnier et lui sera remis avant l’audience.
- Un chèque du montant correspondant aux frais de vente indiqué dans le cahier des charges. Ces frais incluent le droit d’enregistrement, l’émolument de vente calculé par tranches sur le prix d’adjudication et les frais de publication du titre de vente aux hypothèques.
Comment participer à une vente aux enchères immobilières à Paris ?
Enchères notariales
Tout le monde peut y participer à la condition d’apporter sa pièce d’identité et un chèque de banque d’un montant de 20% du prix de départ.
Enchères domaniales
Tout le monde peut également y participer en apportant sa pièce d’identité et un chèque de banque d’un montant de 5% du prix de départ.
Enchères judiciaires
La participation est cette fois-ci plus encadrée. Afin de participer aux enchères judiciaires, vous ne devez pas avoir de lien juridique avec la personne saisie dont le bien est vendu aux enchères (être un associé de la société saisie par exemple) ou être la personne saisie.
De plus, vous devez obligatoirement être représenté par un avocat du Barreau dont dépend le bien
immobilier (déposer une demande pour un avocat en droit immobilier). Vous devrez donc remettre à votre avocat un mandat spécifique avec le montant de votre offre maximum pour le bien immobilier.
Enfin, vous devrez remettre à votre avocat deux chèques de banque :
Concernant les chèques de consignation afin de participer aux enchères, celui-ci n’est encaissé que si vous gagnez les enchères. Si vous ne remportez pas les enchères, il vous est restitué.
Combien coûte un avocat pour être représenter ?
La fixation des honoraires des avocats est libre. Elle tient compte notamment des revenus du client, du temps passé sur le dossier ou encore de sa difficulté.
Le code de déontologie des avocats interdit que les honoraires soient uniquement fixés selon un honoraire de résultat. Ainsi un honoraire fixe sera toujours prévu.
Dans les enchères judiciaires, en plus de l’honoraire fixe, des émoluments sont à prévoir :
| Tranches du prix | Taux applicable |
| de 0 à 6.500 € | 7,397% |
| de 6.500 à 17.000 € | 3,051% |
| de 17.000 à 60.000 € | 2,034% |
| Plus de 60.000 € | 1,526% |
Cette somme ne revient pas intégralement à votre avocat. Elle est en réalité partagée entre l’avocat du créancier saisissant et votre avocat. L’avocat du créancier saisissant obtenant ⅔ tandis que votre avocat n’obtient ⅓ de cette somme.
De plus, cette somme n’est due que si vous remportez l’enchère.
Combien de temps dure une enchère ?
Les enchères durent aussi longtemps qu’il y a d’enchérisseurs qui portent des enchères.
Au début de l’audience, le magistrat fait une brève description du bien. Puis, il rappelle la mise à prix et ouvre ensuite les enchères.
Les avocats font alors les enchères pour le compte de leur client.
Les enchères s’arrêtent dès lors qu’un délai de 90 secondes s’est écoulé depuis la dernière enchère.
Peut-on être gagnant en achetant aux enchères ?
Le marché des enchères restent confidentielles et offrent des biens qui ne sont pas sur le marché classique. La mise à prix est toujours plus basse que les prix du marché classique afin d’attirer le plus d’enchérisseurs possibles.
Ainsi, une éventuelle bonne affaire dépendra du nombre de participants et du type de bien. Certains biens sont très convoités et les prix montent très vite au prix du marché classique.
Même si les enchères ont tendance à se démocratiser, vous pouvez toujours acquérir un bien à un prix inférieur au prix du marché.
Comment faire des affaires dans une vente aux enchères immobilières à Paris ?
Afin de faire une “vraie bonne affaire”, vous pouvez porter des enchères sur des biens occupés par le débiteur saisi. Le jugement d’adjudication vaut expulsion du débiteur.
Vous devrez alors faire expulser par huissier avec éventuellement le concours de la force publique le débiteur.
Attention, cette procédure d’expulsion est stoppée durant la période hivernale (octobre-mars) et peut durer plusieurs mois. Si vous n’êtes pas pressé d’occuper le logement, cela peut constituer une bonne affaire.
Concernant les enchères domaniales, le prix peut être plus faible que la valeur du marché. De plus, aucun frais de notaire ni de rédaction d’acte est à prévoir. Cela peut également permettre de faire une bonne affaire.
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