La nouvelle loi sur les loyers impayés, entrée en vigueur en 2025, modifie profondément la manière dont les propriétaires peuvent réagir face aux défauts de paiement. Elle renforce aussi la prévention des impayés pour les locataires en difficulté. Quelles sont les principales nouveautés ? Quelles protections pour chaque partie ? On vous explique tout.
Table des matières
Pourquoi une nouvelle loi sur les loyers impayés ?
Chaque année, plus de 500 000 ménages rencontrent des difficultés pour payer leur loyer. Face à la hausse du coût de la vie et aux tensions sur le marché immobilier, le gouvernement a voulu simplifier les procédures tout en prévenant les expulsions abusives.
La nouvelle loi sur les loyers impayés s’inscrit dans le cadre du Plan Logement 2025 et modifie plusieurs textes existants, notamment :
- La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs ;
- Le Code de la construction et de l’habitation (articles L. 441-1 et suivants) ;
- Le Code des procédures civiles d’exécution pour les expulsions.
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Des procédures plus rapides pour les propriétaires
Jusqu’à présent, lorsqu’un locataire cessait de payer son loyer, le propriétaire devait attendre plusieurs mois avant de pouvoir agir en justice. La nouvelle loi réduit ces délais.
1. Une mise en demeure encadrée
Désormais, dès le premier impayé, le bailleur peut adresser au locataire une mise en demeure type, téléchargeable sur le site du service public.
Cette lettre vaut point de départ officiel de la procédure et doit mentionner :
- Le montant dû,
- Les délais de régularisation possibles,
- Les organismes d’aide à contacter.
2. Une saisine accélérée du juge
Après six semaines sans régularisation, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection via une plateforme dématérialisée.
Le tribunal dispose alors d’un délai maximal de deux mois pour statuer, contre parfois six à neuf mois auparavant.
3. Une expulsion mieux encadrée
La loi maintient la trêve hivernale, mais permet désormais au juge d’ordonner une expulsion anticipée dans certains cas graves (sous-location illégale, logement abandonné, dégradations importantes).
Notre avocat partenaire vous explique comment expulser un locataire.
Bon à savoir : avant toute procédure d’expulsion, le propriétaire doit prouver qu’il a tenté de trouver un accord amiable, notamment par l’intermédiaire d’un médiateur agréé ou d’un avocat en droit immobilier.
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- Identifier les causes des impayés (perte d’emploi, séparation, maladie…) ;
- Orienter vers des aides (APL, FSL, CCAS) ;
- Proposer un plan de remboursement réaliste au propriétaire.
- Le propriétaire reçoit son loyer même en cas d’impayé ;
- Le locataire doit rembourser progressivement la somme à l’État, selon ses capacités financières.
- Les coordonnées du référent logement départemental ;
- Les dispositifs d’aide existants (FSL, Garantie Loyer Zéro) ;
- Les conditions de recours à la médiation.
- Délai maximal : 30 jours (contre 60 auparavant) ;
- Pénalité : 10 % du montant total par mois de retard.
- Accorder un délai de paiement de trois à douze mois ;
- Suspendre les intérêts de retard ;
- Ordonner un accompagnement social.
- Résilier le bail ;
- Prononcer une expulsion sous deux mois ;
- Condamner le locataire au paiement des arriérés.
- Des dommages et intérêts pour le propriétaire ;
- Une inscription au fichier national des incidents locatifs (FNIL).
- Rédaction des mises en demeure conformes à la loi ;
- Saisine du juge via la plateforme en ligne ;
- Négociation d’un échelonnement de la dette avant résiliation du bail.
- Vérification du caractère légal du loyer et des charges ;
- Négociation d’un plan d’apurement ;
- Recours contre une expulsion abusive.
Une meilleure protection pour les locataires en difficulté
La réforme ne vise pas seulement à protéger les bailleurs, mais aussi à éviter les drames sociaux.
1. Création d’un “référent logement”
Chaque département dispose désormais d’un référent logement chargé d’accompagner les locataires menacés d’expulsion.
Son rôle :
2. Extension du Fonds de Solidarité Logement (FSL)
Le FSL peut désormais intervenir dès le premier impayé, et non plus après trois mois de dettes.
Il peut aussi prendre en charge jusqu’à six mois de loyers si la situation est temporaire.
3. Nouvelle assurance “Garantie Loyer Zéro”
Inspirée de la Garantie Visale, cette nouvelle couverture, facultative mais encouragée, protège les deux parties :
Bon à savoir : pour en bénéficier, le bail doit être enregistré sur la plateforme nationale des loyers, un portail public qui recense désormais toutes les locations principales.
Quels changements pour les baux et contrats de location ?
La nouvelle loi sur les loyers impayés modifie aussi le contenu des contrats de bail.
1. Mention obligatoire des dispositifs d’aide
Le contrat doit désormais inclure :
2. Obligation d’information annuelle
Les bailleurs doivent informer chaque année leurs locataires de leurs droits et devoirs, via une fiche standardisée annexée à l’avis d’échéance du loyer.
3. Réévaluation encadrée du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie reste plafonné à un mois de loyer hors charges, mais les conditions de restitution sont clarifiées :
Que risque un locataire en cas de loyers impayés ?
Le non-paiement du loyer reste une faute contractuelle grave.
Mais la loi introduit une graduation des sanctions selon la situation du locataire.
Cas 1 : Impayé ponctuel
Le juge peut :
Cas 2 : Impayé répété sans justification
Le tribunal peut :
Cas 3 : Mauvaise foi ou fraude
Le refus volontaire de payer, ou la fourniture de fausses informations financières, constitue une fraude civile (article 1137 du Code civil) et peut donner lieu à :
Bon à savoir : les propriétaires peuvent consulter le FNIL avant de louer, mais uniquement avec l’accord écrit du candidat locataire.
Quel rôle pour l’avocat dans les procédures liées aux loyers impayés ?
La nouvelle loi encourage la conciliation avant toute action judiciaire.
Mais en cas d’échec, l’avocat reste un acteur clé.
1. Pour les propriétaires :
2. Pour les locataires :
L’assistance d’un avocat en droit immobilier n’est pas obligatoire, mais elle accélère les démarches et évite les erreurs de procédure souvent coûteuses.
Bon à savoir : Sur trouvervotreavocat.com, il suffit d’entrer votre département : trois avocats vous rappellent gratuitement sous 24 heures. Vous obtenez un conseil juridique personnalisé avant de lancer toute procédure.
Ce que change la nouvelle loi sur les loyers impayés
| Thème | Avant la réforme | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Délai avant saisine du juge | 3 à 6 mois | 6 semaines |
| Délai de décision judiciaire | Jusqu’à 9 mois | Maximum 2 mois |
| Fonds de solidarité logement | Après 3 mois d’impayés | Dès le 1er impayé |
| Dépôt de garantie | Restitué sous 60 jours | Restitué sous 30 jours |
| Nouveau dispositif | Aucun | Garantie Loyer Zéro |
| Rôle du référent logement | Inexistant | Accompagnement obligatoire |
Conclusion
La nouvelle loi sur les loyers impayés vise un double objectif : protéger les propriétaires sans fragiliser les locataires.
Elle simplifie les procédures, encourage la médiation et renforce la solidarité publique.
Propriétaires, locataires ou intermédiaires : chacun a désormais des droits mieux définis et des outils concrets pour éviter les conflits.
En cas de litige, l’appui d’un avocat en droit immobilier reste la meilleure garantie d’une solution rapide et équilibrée.
Bonjour, je voudrais savoir comment faire pour rompre
La bail avec mon locataire qui n’est plus joignable, absent du domicile mais qui sous-loue officieusement à quelqu’un le
Logement tout en ayant touché des Apl alors qu’il est à l’étranger. Cordialement. BB
Bonjour,
Dans ce cas, plusieurs faits peuvent justifier une action : absence prolongée du locataire, sous-location interdite, et fausse déclaration pour toucher les APL.
Vous pouvez :
1. Faire constater la situation (voisinage, état du logement, preuves de sous-location).
2. Envoyer une mise en demeure au locataire à son adresse du bail. Même s’il est absent, l’envoi vaut notification.
3. Saisir ensuite le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et la reprise du logement.
Vous pouvez aussi signaler la situation à la CAF s’il perçoit les APL sans occuper le logement.
Pour être accompagné dans la procédure, n’hésitez pas à consulter un avocat en droit immobilier (une aide juridictionnelle est possible selon vos revenus).
Bonjour
Nous sommes depuis plus d’un an et demi, avec un Dégât Des Eaux qui a fait tomber par plaque le plafond du salon de la moisissure dans le coin du salon, un placard voir deux placards complètement moisi.
Nous avons perdu notre emploi en même temps, et je me retrouve en situation de Handicap.
Il s’en fiche de paye, nous sommes coincés, car nous ne trouvons pas pour me reloger.
Depuis deux mois, je ne paye plus mon loyer car je voulais vraiment faire avancer les travaux car depuis six mois ils nous font tourner en rond.
La situation est invivable.
Aujourd’hui, nous venons de recevoir une proposition de vente.
Dans six mois, nous sommes à la rue
Que peut-on faire ?
Auront nous gain de cause, sachant que l’appartement est humide mais l’agence régionale de santé n’a pas voulu qualifier d’unsalubre à cause de l’humidité, cela n’est pas suffisant et il avait peur de se faire taper sur les doigts !!
Qu’en pensez-vous ?
Merci d’avance. Cordialement.
Bonjour,
Votre situation est très difficile, mais vous n’êtes pas sans recours. Vous pouvez :
1. Contacter le service hygiène de votre mairie (gratuit)
Ils peuvent constater l’humidité et la moisissure. Si le logement est jugé dangereux, cela peut obliger le propriétaire à faire les travaux et retarder toute expulsion.
2. Voir l’ADIL (gratuit)
Ils vous expliquent vos droits et vous orientent vers les bons organismes : https://www.anil.org
3. Demander l’aide d’un travailleur social (CCAS, CAF, MDPH)
Ils peuvent vous aider à demander un relogement d’urgence, à monter un dossier DALO et à faire valoir votre situation de handicap.
4. En cas de menace d’expulsion, la préfecture peut être alertée pour vous protéger le temps de trouver une solution.
Si besoin, vous pouvez aussi demander un avocat via l’aide juridictionnelle (gratuit si vos revenus sont très faibles).
Bon courage à vous.
Bonjour,je voudrais savoir comment peut- on mettre fin a un contrat de bail lorsque le locataire a des factures impayées en électricité et en eau depuis plus de deux ans.
Le locataire a laisse les lieux vides mais il détient toujours les clés de la maison malgré que les factures demeurent toujours et qu’il est tenu de faire quelques réparations.
Bonjour,
Merci pour votre message. La fin d’un bail et la restitution des clés obéissent à des règles précises du droit locatif, surtout en cas de loyers ou de charges impayés.
Nous ne pouvons pas donner de conseils juridiques personnalisés, mais un avocat en droit immobilier pourra vous expliquer la marche à suivre selon votre situation.
👉 Vous pouvez en contacter un gratuitement sur notre plateforme :
Trouver un avocat en droit immobilier
Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat
Bonjour, peut on être expulsé si nous avons eu une perte d emploi mais qu à notre reprise d emploi nous avons repris les paiements sans faute?
Et peut on être expulsé sans avoir mis en place de façons officielle un échéancier ?
Et peut on être expulsé par une simple lettre recommandée nous précisant la date d’expulsion sans autre courrier officiel ?
Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Merci pour votre message.
En principe, une expulsion ne peut pas avoir lieu sur simple courrier ou lettre recommandée. Elle doit être autorisée par une décision de justice, suivie d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par un huissier.
Si vous avez repris vos paiements et que votre situation s’est régularisée, il est important d’en informer le propriétaire ou le service en charge du dossier. Toutefois, seule l’étude complète du jugement permet de savoir si une expulsion est encore possible.
Pour être accompagné gratuitement dans vos démarches, vous pouvez contacter :
– l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement), qui informe sur les droits et recours des locataires ;
– ou France Victimes, si la situation devient urgente ou source de détresse.
Ces structures peuvent vous aider à comprendre les documents que vous avez reçus et les démarches à entreprendre pour protéger votre logement.
Bien à vous,
L’équipe Trouvervotreavocat
Comme d’habitude malheureusement ce sont toujours les locataires qui ont raison et les propriétaires qui se débrouillent pour payer le reste. Entre parenthèses l’assurance de la maison les impôt et le manque a gagner. Mais les propriétaires sont toujours riches on ne pense pas que certains propriétaires ont des maisons qui avait que des retraites aussi bas que l’on a maintenant amène quand même un peu d’eau dans les épinards