Fautes du Syndic de Copropriété : comment se défendre

👉 Un syndic de copropriété peut commettre des fautes de gestion qui nuisent aux copropriétaires. Découvrez les recours possibles avec Maître Franchitto pour vous défendre et les étapes à suivre pour engager une action contre le syndic. Cet article vous guide dans la résolution des litiges et le changement de syndic en cas de manquements.

Les propriétaires d’appartements au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété forment tous ensemble le Syndicat des Copropriétaires ou plus communément la Copropriété. Le syndic de copropriété joue un rôle clé dans la gestion de cette structure.

Chaque copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété qui peut être un professionnel ou un particulier-propriétaire au sein de la copropriété.

Le Syndic a pour mission de gérer administrativement et financièrement la copropriété.

Dans le cadre de ses missions, le syndic peut commettre des fautes mettant ainsi en péril l’immeuble et/ou les copropriétaires.

Quelles sont les fautes d’un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété doit assurer ses missions conformément aux dispositions légales et aux décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

Si le syndic de copropriété n’assure pas ses missions correctement, il commet alors une faute de

gestion, notamment en raison de :

• l’absence de convocation annuelle de l’assemblée générale des copropriétaires,
• la non-application des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et notamment concernant les travaux,
• l’absence de réalisation ou les retards pris dans la réalisation de travaux urgents mettant en péril l’immeuble ou la sécurité de ses occupants,
• le défaut de recouvrement des charges de copropriété,
• l’absence de remise de l’état daté en cas de vente d’un lot,
• l’exécution de travaux à sa propre initiative alors même que le montant des travaux est supérieur au montant devant faire l’objet d’un vote en assemblée générale,
• la facturation frauduleuse d’honoraires non prévus au contrat conclu

Qui contacter en cas de faute d’un syndic ?

Dans l’éventualité où vous constatez une faute de la part de votre syndic de copropriété, vous pouvez tout d’abord lui rédiger un courrier recommandé afin d’obtenir des explications.

Vous pouvez également en discuter avec le Conseil Syndical de votre copropriété qui a pour mission d’assurer de la bonne gestion de la copropriété par le syndic.

Si le syndic n’apporte pas de réponse satisfaisante, il convient alors de se rapprocher d’un avocat afin de lui exposer votre dossier. L’avocat rédigera une mise en demeure circonstanciée et, si celle-ci n’a pas d’effet, il engagera une procédure judiciaire à l’encontre du syndic.

Si la faute de gestion du syndic impacte l’ensemble de la copropriété, seul le syndicat des copropriétaires peut engager l’action.

Trouvez ici rapidement un avocat en droit des copropriétaire pour vous aider.

Peut-on porter plainte contre un syndic ?

Pour porter plainte à l’encontre du syndic, il faut avoir été victime d’une infraction pénale dont serait auteur le syndic.

Dans la grande majorité des cas, les fautes de gestion du syndic constituent uniquement des fautes “civiles”. Il convient alors d’engager sa responsabilité devant le Tribunal Judiciaire par le biais d’une assignation rédigée par un avocat.

Cependant, le syndic de copropriété peut être à l’origine d’une infraction pénale et notamment :

• fraude ou malversations financières : ici le syndic utilise les fonds de la copropriété à des fins personnelles et/ou falsifie des documents financiers,
• négligence grave : le syndic a une obligation d’assurer la maintenance, l’entretien et la sécurité de l’immeuble. Si son manquement à cette obligation entraîne des blessures envers les copropriétaires ou les tiers, il engage alors sa responsabilité pénale,
• emploi illégal : ici le syndic emploi pour le compte de la copropriété des travailleurs non déclarés.

Le syndic de copropriété s’expose alors à de graves sanctions qui peuvent inclure des amendes, des dommages-intérêts et jusqu’à des peines de prison suivant la gravité de ses agissements.

Qui paie les frais de justice dans un procès entre un syndic et ses copropriétaires ?

Les copropriétaires supportent les frais de justice engagés dans un procès contre le syndic de copropriété.
Cependant, si vous gagnez la procédure contre le syndic, le juge pourra prononcer une condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour couvrir les frais d’avocat.

Cette condamnation viendra compenser tout ou partie des frais engagés par la copropriété.

Comment changer de syndic de copropriété en cours de mandat ?

Si vous constatez une faute du syndic, vous pouvez parfaitement révoquer le contrat de syndic de manière anticipée. J’attire votre attention qu’il convient de bien conserver les différentes preuves des fautes de gestion pour prouver et justifier la révocation.

Afin de changer de syndic, vous devrez alors suivre les étapes suivantes :

1. Solliciter l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la question de la révocation du syndic en place et la nomination d’un nouveau syndic. Cette demande se fait par courrier recommandé et doit indiquer le motif de sa révocation.
2. Lors de l’Assemblée Générale, la révocation du syndic est alors soumise au vote. Celle-ci doit être approuvée à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.
3. Lors de la même assemblée générale, en cas de révocation du syndic, le vote concernant l’élection d’un nouveau syndic a alors lieu afin d’assurer la continuité de la gestion de la copropriété. Le choix d’un remplaçant doit être préparé avec la sollicitation d’au moins trois devis qui seront soumis au vote de l’assemblée générale.

Comment un avocat peut aider pour changer de syndic ?

Un avocat peut vous apporter une aide importante dans le changement de syndic. Tout d’abord, il s’assurera que la faute que vous reprochez à votre syndic peut permettre sa révocation en cours de mandat.

Ensuite, il rédigera le courrier pour demander l’inscription de la résolution portant sur la révocation du syndic et sur la nomination d’un nouveau syndic. Ce courrier d’avocat aura alors plus d’impact que le courrier d’un simple copropriétaire, le syndic ne pouvant prétendre ne pas l’avoir reçu.

Enfin, dans l’éventualité où le syndic actuel ne répond pas à la demande d’inscription ou si ses agissements sont tellements graves qu’il faut un remplacement rapide, l’avocat pourra vous conseiller une procédure judiciaire pour obtenir une décision judiciaire le destituant de sa qualité de syndic.